Live rich, die broke ! , deze slogan valt nogal eens wanneer Amerikaanse hypotheekadviseurs potentiële kopers over de streep willen trekken. Een slogan die werkt. Want aan de overkant van de Atlantische Oceaan is de reverse mortgage of ,,omgekeerde hypotheek" al jaren een begrip.

Eigenaars die hun eerste hypotheek (bijna) hebben afbetaald, draaien er de rollen om. Zij ,,verkopen" hun huis aan de bank, maar behouden levenslang hun woonrecht. Zij kunnen bovendien kiezen tussen twee vormen van betaling.

Ofwel krijgen ze het bedrag in één keer doorgestort, ofwel krijgen ze een maandelijkse afbetaling zolang ze er blijven wonen. In het laatste geval keren de banken het kapitaal geleidelijk uit, waardoor de bank net zo geleidelijk eigenaar wordt van het huis. Het bedrag dat de klant ontvangt van de bank hangt af van twee factoren. De eerste is de waarde van het huis bij gedwongen verkoop, de tweede is de gemiddelde levensverwachting van de huiseigenaar in kwestie.

Bij onze noorderburen heet dit soort constructie treffend een ,,opeethypotheek". U eet als het ware uw eigen huis op, zonder dat u uw woning hoeft te verkopen. Pech voor de erfgenamen, maar mooi meegenomen voor de eigenaars die een aanvullend pensioen nodig hebben.

De bank recupereert het betaalde kapitaal later bij de verkoop van het huis, wanneer de vroegere eigenaar de woning verlaat.

Tot dat moment vormt het huis voor de bank een mooi onderpand.

In het kader van het vergrijzingsdebat dringen de Belgische banken er inmiddels op aan om dit soort technieken ook in België te commercialiseren.

Want wettelijk kan dat nog niet. Een werkgroep binnen de bankenfederatie onderzoekt wel al de mogelijkheden om de wet te verandereren ( zie verder ). De kans is daarom groot dat ook wij Belgen straks ons eigen huis mogen ,,opeten".

In afwachting geven wij u al een idee wat voor producten wij straks op de markt mogen verwachten en wat de voor- en nadelen zijn. Want we willen niet dat de opeethypotheek u straks een indigestie bezorgt.

Laten we starten met het basisprincipe. Dat is namelijk overal hetzelfde. Gepensioneerden ouder dan 60 jaar moeten de kans krijgen om het slapend vermogen dat vastzit in hun woning aan te spreken.

Dat klinkt natuurlijk erg aantrekkelijk, maar er zijn natuurlijk verscheidene manieren om dat te doen. Dus waarom zou een reverse mortgage of een opeethypotheek per definitie de beste oplossing zijn?

De meest voor de hand liggende oplossing is het huis verkopen en de opbrengst gebruiken om te gaan rentenieren in een huurwoning of aangepast appartement. Het groot nadeel daarbij is dat u moet verhuizen. Bij een omgekeerde hypotheek is dat niet het geval. Je kan er blijven wonen zo lang je leeft.

Het nadeel van een verkoop is wel dat het huis niet meer je eigendom is, waardoor u een stuk toekomstige waardeontwikkeling mist. De bewoner kan bij verkoop niet meer profiteren van de eventuele waardestijging van het huis. Die is nu voor de koper, namelijk de bankier.

Die ziet de transactie bovendien als een investering waarop hij rendement wil maken. Je zal daardoor uit de verkoop nooit het onderste uit de kan kunnen halen.

In Nederland bijvoorbeeld, stuurt de bank vooraf een expert die de waarde van het huis vaststelt. En die expert gaat altijd af op de waarde bij gedwongen verkoop. En die ligt altijd een stuk lager dan de reëele marktwaarde.

Ook het levenslang woonrecht wordt verrekend in het bedrag dat de bank uitkeert. Als je huis 250.000 euro waard is, krijg je daardoor in de praktijk soms slechts de helft van dat bedrag. Daarbovenop komen dan de gekapitaliseerde interesten.

De som van beide is 250.000 euro op het moment dat de bank verwacht dat de klant statistisch gezien zal overlijden. Dat betekent dat de omvang van het uitgekeerde bedrag groeit, naarmate de levensverwachting kleiner is. Leeft iemand langer dan gemiddeld, dan vreet dat aan de winstmarge van de bank. Sterft iemand vroeg, dan doet de bank een goede zaak.

En dat is niet alles. In Nederland bijvoorbeeld, komt het woonrecht te vervallen als u moet verhuizen vanwege uw gezondheid. Is de gedwongen verhuis naar een ziekenhuis of een rusthuis tijdelijk, dan kunt u met de bank een overbruggingskrediet afsluiten. Zo niet, dan wordt het huis meteen door de bank verkocht.

Voor de vele jaren dat u niet geprofiteerd hebt van het woonrecht, is meestal geen schadevergoeding voorzien.

Om sommige van bovenstaande nadelen te omzeilen of te beperken, ontwikkelden de buitenlandse banken varianten op de reverse mortgage .

Een daarvan is de meerwaardehypotheek. In dat geval kunnen senioren enkel geld lenen op basis van de meerwaarde van het huis. Stel, u hebt 20 jaar geleden uw huis gekocht voor 200.000 euro en die woning is intussen 300.000 waard, dan leent de bank u maximaal de meerwaarde: zijnde 100.000 euro.

De rest van het verhaal is identiek. Het eigendomsrecht gaat langzaam over naar de bank, terwijl de bewoners er wel kunnen blijven wonen.

Bij de verkoop van het huis, recupereert de bank haar schuld. De meeropbrengst van de woningverkoop wordt doorgestort aan de erfgenamen.

Dit soort constructie heeft op papier twee voordelen. Het kan gebruikt worden in een situatie waarin het huis nog lang niet is afbetaald. En het laat de eigenaar toe om deels mee te profiteren van een eventuele waardestijging van zijn huis. Al is dat laatste een tweesnijdend zwaard, want de waarde van uw huis kan door omstandigheden natuurlijk ook dalen.

Geef toe, alles wel beschouwd klinkt de omgekeerde hypotheek eenvoudiger dan ze is. Het is dan ook van groot belang zich vooraf goed te informeren. Want dit is geen product dat geschikt is voor iedereen. Al is het maar omdat de communicatie rond het product in het buitenland vaak erg troebel is en er nergens cijfers worden vermeld over het aantal klanten.

Dat blijkt duidelijk bij onze noorderburen. Door al de addertjes onder het gras zijn de Nederlandse banken naar eigen zeggen erg selectief in het aanvaarden van de klanten. Want je weet nooit dat misnoegde cliënten (of hun kinderen) zich tegen de bank keren.

Cijfers over het aantal klanten worden nergens vermeld. Een Nederlandse bankier die anoniem wenste te blijven, wist wel te vertellen dat zijn bank in eerste instantie mikte op senioren zonder kinderen. Details over andere groepen cliënten wou de man in kwestie niet geven.

Zeker is wel dat er een grote vraag naar is, ook bij Belgische klanten, die vaak de grens oversteken om aan te kloppen bij Nederlandse grenskantoren. ,,Er is zeker vraag naar, maar omdat dit wettelijk niet mag, hebben we een interne richtlijn die een verkoop van opeethypotheken aan Belgische klanten verbiedt als het huis zich op Belgisch grondgebied bevindt", zegt Roger Aarts, bij Rabobank verantwoordelijk voor de grensbanken.

Blijft tenslotte de vraag wat de lancering van een opeethypotheek in België voor fiscale gevolgen zal hebben. In Nederland is dergelijke hypotheek alvast niet fiscaal aftrekbaar. Maar daar ligt de omstreden hypotheekaftrek gemiddeld een stuk hoger dan in ons land.

U wil onze betalende artikels lezen maar nog geen abonnement nemen? Meld u aan en proef gratis van  plus-artikels.

Lees gratis ›

Geen betaalgegevens nodig