Buitenlanders domineren Brusselse kantorenmarkt
HERWIG VERGULT



BRUSSEL Buitenlandse vastgoedfondsen en investeerders kochten afgelopen jaar meer dan de helft van de kantoorruimte op die in Brussel op de markt kwam. Het is de eerste keer dat de Belgische verzekeraars en fondsen het zo massaal moesten afleggen tegen het buitenlands vastgoedgeweld. De grote buitenlandse belangstelling dreef de prijzen op en deed het huurrendement hier en daar voor het eerst onder de 6 procent zakken. Een en ander blijkt uit gegevens van het vastgoedkantoor Cushman & Wakefield.

MET 41 procent van de totale omzet waren de Duitse groepen koploper. Zij worden gevolgd door de Nederlanders, de Fransen, de Ieren en investeerders uit het Nabije Oosten. Samen waren zij goed voor zowat 55 procent van het totale bedrag dat op de Brusselse kantorenmarkt werd geïnvesteerd.

Enkel voor het North Galaxy-complex aan de Brusselse Albert II laan, waar het ministerie van Financiën zijn intrek heeft genomen, en het Poelaert-gebouw bij het Brusselse justititiepaleis, vonden de bouwpromotoren Belgische kopers. Het zijn respectievelijk Cofinimmo en Befimmo, twee vastgoedfondsen.

Grote complexen zoals de Bastion Toren en de Botanic Building (allebei 30.000 m²), de Terminal II (40.000 m²) en het Pavilion (18.000 m²) kwamen in Duitse handen. Het Marquis gebouw, Montoyer 70, Sweden House en Trier waren enkele van de opvallende gebouwen die in Franse en Arabische handen overgingen.

Het is uiteraard niet omdat gebouwen in buitenlandse handen komen dat ze niet meer verhuurd (kunnen) worden aan Belgische bedrijven of administraties.

Het hele jaar door, zegt Cushman & Wakefield, lag de vraag naar Brusselse vastgoed een stuk hoger dan het aanbod. En dat is nu nog zo. ,,De investeerders staan elkaar te verdringen.''

Nauwelijks een jaar geleden, zegt de vastgoedmakelaar, was Brussel voor internationale investeerders nog een secundaire markt. Afgelopen jaar kreeg onze hoofdstad nagenoeg evenveel belangstelling van buitenlandse investeerders als Londen en Parijs.

De sterk toegenomen vraag deed de prijzen oplopen, waardoor het huurrendement naar gemiddeld 6,25 procent zakte. In specifieke dossiers werd afgelopen jaar soms al minder dan 6 procent gehaald. Voor een stuk heeft dat ook te maken met de overheid die heel wat kantoorruimte huurde en zich daarbij meestal engageerde voor 18 jaar. Dat vermindert het risico en maakt lagere huurprijzen mogelijk.

De investeerders hebben vooral belangstelling voor het centrum van Brussel (binnen de kleine ring). Samen met de Leopoldswijk waar vooral de Europese Unie een onderkomen heeft gevonden en de gerenoveerde buurt rond het Noordstation, is het centrum goed voor 88 procent van het verhandelde volume.

De Belgische investeerders deden het afgelopen jaar heel rustig aan. Met uitzondering van Axa Belgium hebben de verzekeringsmaatschappijen al bij al weinig geïnvesteerd. Dat was in zekere mate ook het geval bij de vastgoedbevaks.

De Duitse fondsen ,,zitten'' op bergen cash van beleggers die voorlopig geen trek hebben in de aandelenmarkt. Die moeten dringend geïnvesteerd worden om een voldoende rendement te halen. Maar zo drijven zij de prijzen op en de rendementen omlaag.

Tijdens de komende maanden verwacht Cushman & Wakefield geen spectaculaire transacties. Maar de strategie van de Duitse fondsen valt moeilijk te voorzien. Als het beursherstel doorzet of zelfs krachtiger wordt, zullen beleggers mogelijk opnieuw kapitaal verschuiven van vastgoed naar aandelen. Anderzijds kunnen de lage rendementen misschien meer eigenaars dan vroeger ervan overtuigen om hun eigendommen te verkopen. Dat kan de verkoop stimuleren, besluit Cushman & Wakefield.

(lc)