Hypotheekmaatschappijen explosief gegroeid


Foto: CHARLES DHARAPAK
WASHINGTON/NEW YORK (bloomberg, eigen berichtgeving) - De Amerikaanse centrale bank (Federal Reserve of Fed) heeft een offensief gelanceerd tegen wat ze bestempelt als de te snelle groei van Fannie Mae en Freddie Mac, twee maatschappijen die een cruciale rol spelen op de Amerikaanse hypotheekmarkt. Beide instellingen worden zo groot dat ze een risico inhouden voor de stabiliteit van het financieel systeem, zegt Fed-voorzitter Alan Greenspan.

FANNIE en Freddie zijn de ,,koosnaampjes'' van twee semi-overheidsinstellingen wier taak het is de liquiditeit op de Amerikaanse hypotheekmarkt te verbeteren, zodat Amerikaanse huizenbouwers van de laagst mogelijke tarieven zouden kunnen genieten. Ze doen dat onder meer door hypotheekleningen op te kopen, om er zelf in te beleggen of om ze te herstructureren en door te verkopen aan andere institutionele beleggers.

De boom op de huizenmarkt in de VS leidde tot een explosieve groei van de kredietportefeuille van Fannie en Freddie, van 223 miljard dollar in 1992 tot 1,54 biljoen dollar (1.220 miljard euro). Ze controleren nu zowat 42% van de hypotheekmarkt.

Daar komt bij dat beide instellingen niet onder het normale banktoezicht vallen. Ze werden door de overheid in het leven geroepen en zijn niet verplicht om aan de klassieke solvabiliteitsnormen te voldoen. De markt gaat er wel van uit dat beide instellingen een staatswaarborg hebben, maar dat staat nergens met zoveel woorden op papier. De twee staan onder verscherpt toezicht sinds Freddie Mac vorig jaar fouten in de boekhouding moest toegeven (al ging het dan om een onderschatting van de winst).

Genoeg redenen dus voor de financiële toezichthouders om zich zorgen te maken. Een goed jaar geleden liet Fed-gouverneur William Poole al eens verstaan dat Fannie en Freddie door hun omvang een financieel risico vormen. Als zij in financiële moeilijkheden komen, zou dat tot een domino-effect leiden op de vastgoed- en financiële markten. Ook de toezichthouder op de accountancy en de begrotingscommissie van het Congres lieten al gelijkaardige geluiden horen. Woensdagavond wierp de Fed haar volle gewicht in de strijd, bij monde van voorzitter Alan Greenspan en van Fed-gouverneur Susan Bies.

Fannie en Freddie groeien ,,tegen een tempo dat niet meer consistent is met systemische veiligheid'', verklaarde Greenspan voor de Bankencommissie van de Senaat. Hij drong aan op een preventieve inkrimping van hun portefeuilles, en waarschuwde dat er geen officiële staatsgarantie bestaat.

Fannie en Freddie zitten ook met een belangenconflict omdat ze op de beurs staan en verondersteld worden om winst te maken voor hun aandeelhouders. Die winst halen ze uit het renteverschil tussen de hypotheken die ze opkopen en de obligaties die ze zelf uitgeven, en uit premies die ze opstrijken door zich borg te stellen voor beleggingen met hypothecaire waarborg (Mortgage Backed Securities of MBS).

Het Amerikaanse parlement moet de komende maanden beslissen of en hoe beide instellingen moeten worden hervormd. Als de Fed haar zin krijgt, zou een deel van het werk van Freddie en Fannie overgenomen worden door commerciële banken. Het resultaat zal zijn dat de Amerikanen hogere rentetarieven moeten ophoesten of dat sommige groepen moeilijker aan een lening zullen raken, zeggen beide instellingen.

Maar volgens een recente studie van de Fed spelen Freddie en Fannie de voordelen die ze genieten door hun apart statuut net te weinig door naar de huiseigenaars. Volgens de studie kunnen ze, dankzij hun gepercipieerde staatswaarborg, lenen tegen rentetarieven die 40 basispunten onder het marktgemiddelde liggen, maar gaan slechts 7 basispunten naar de consument.

(wdp)