PORTEFEUILLE. Twee cheques voor de notaris: korte handleiding voor  de kandidaat-eigenaar


Bij het einde van de winter wordt de Belg getroffen door de vastgoedkoorts. Met het lengen van de dagen en de eerste zonnestralen voelt hij de dwingende behoefte aan een eigen huis of appartement. En als hij dat al heeft, moet er nodig wat verbouwd worden, of hersteld, geschilderd of behangen. De verandacultuur, het tuinhuisjessyndroom, en de dakuitbouwkriebel wedijveren binnenkort weer met het schone-stoepen-virus. Batibouw komt voor velen op het juiste ogenblik. Toeval natuurlijk.

DE zoektocht naar een geschikt huis kan boeiend zijn, maar wie eraan begint, moet stressbestendig zijn en heel wat frustraties aankunnen. Een prachtig huis wordt net voor je neus aan iemand anders verkocht. Je akkoord met de verkoper is zo goed als rond, als plots iemand opduikt die 2.000 euro meer biedt. Daar gaat je droomwoning.

Je moet bovendien bereid zijn een huis tussen je vingers te laten glippen als je een koopje wilt doen. Een verkoper die voelt dat je schrik hebt om het huis alsnog aan iemand anders te ,,verliezen'', kan je doorgaans niet bewegen tot welke financiële toegeving ook.

Onderhandelen met een uitgestreken gezicht, eventueel met bonzend hart buiten gaan zonder iets te ondertekenen, om het psychologisch voordeel aan jouw kant te krijgen en de verkoper onder druk te zetten. Het hoort allemaal bij het ,,spel'' en wie dat niet aankan, moet aanvaarden dat de koopjes naar anderen gaan.

Goede afspraken met je partner voor jullie over de drempel stappen van wat misschien ooit het huis van je kinderen wordt, zijn essentieel. Emoties opzij zetten en met een uitgestreken gezicht de indruk geven dat je de eigenaar hooguit een pleziertje zal doen door hem van zijn woning af te helpen, is niet iedereen gegeven.

En als dat pokerspel in je voordeel uitdraait, ben je nog maar halfweg. De administratieve lijdensweg die erop volgt, heeft niets meer van de bevallingspijn waarmee je de eerste helft van de strijd om een eigen woning hebt gevoerd. Het kind is er, bijkomende pijn is niet langer productief en wordt dus niet goed meer verdragen. De weg naar de notaris is er eigenlijk te veel aan. Maar de akte geeft achteraf wel een goed gevoel. ,,Nu is het echt.''

Goed voorbereid kan je overigens heel wat valkuilen en ontgoochelingen vermijden.

De verkoop van een woning verloopt altijd in twee fasen. Eerst moeten kandidaat-kopers en kandidaat-verkopers het met elkaar eens worden over de prijs, over het tijdstip waarop de woning beschikbaar zal zijn, over de sancties als een van beide partijen de afspraken niet respecteert, ...

Als daarover eensgezindheid is bereikt, wordt een en ander in een document gegoten. Dat document kan door de notaris worden opgesteld, maar het hoeft niet. De Orde van de Notarissen heeft samen met de Verbruikersunie en met de Eigenaarsbond een uitstekend type-compromis opgesteld dat perfect door particulieren zelf kan worden ingevuld.

Wie op snelheid gesteld is, kiest best voor die formule. Anderzijds rekent de notaris voor het opstellen en/of nalezen van een compromis geen kosten aan. Hij verwacht wel dat je de definitieve akte voor de verkoop (aankoop) van het huis dan ook bij hem laat opstellen, en daar gelden wettelijk vastgelegde tarieven voor.

Goed. Het compromis is ondertekend, de notaris gaat aan het werk. De kopers beginnen aan een ronde tariefvergelijkingen bij de banken op zoek naar het beste woonkrediet. Als zij hun keuze gemaakt hebben, komt er een formeel kredietvoorstel van de bank. Dat gaat naar de notaris die onder andere een kredietonderzoek moet doen om na te gaan of de koper geen schulden meer heeft bij de overheid.

Pas als de notaris op zijn beurt klaar is met de nodige onderzoeken, kan een definitieve akte worden opgesteld en door beide partijen ondertekend. Hoeveel tijd mag er eigenlijk verstrijken tussen de ondertekening van dat compromis en van die akte?

Drie maanden, zeggen velen. Klopt niet. Vier maanden is als dwaling al beter te begrijpen, maar de waarheid is dat er geen wettelijk bepaalde termijn is. Wat wel binnen de vier maanden na de ondertekening van het compromis moet worden geregeld, zijn de registratierechten.

Elke koper van Belgisch vastgoed moet aan de fiscus registratierechten betalen op de volledige koopsom, eventuele voordelen in natura zoals tijdelijk gratis woonrecht, inbegrepen. Daarvoor heeft hij vier maanden de tijd vanaf de ondertekening van het verkoopcompromis. Hoeveel de registratierechten bedragen hangt af van het Gewest. De jongste jaren zijn ze eerst in Vlaanderen en nadien ook in Brussel verlaagd. Maar de formules zijn niet dezelfde.

De betaling kan rechtstreeks bij de fiscus gebeuren, maar de meeste kopers betalen die som aan hun notaris, die dan nog veertien dagen extra krijgt om het bedrag door te storten.

Veel kopers denken dat ze de registratierechten pas kunnen betalen als ze ook de volledige som aan de verkoper hebben betaald. Maar dat klopt niet. Een koper en een verkoper kunnen in hun verkoopcompromis perfect overeenkomen dat het overeengekomen bedrag pas zes maanden (of zelfs twee jaar) na de ondertekening van het compromis zal worden betaald. Zolang de fiscus binnen de vier maanden (plus de twee weken van de notaris) zijn centen heeft, bemoeien hij of de wetgever zich niet met de overeenkomst tussen koper en verkoper. Maar in de praktijk zijn de meeste kopers gehaast om hun nieuwe woning te betrekken en willen de meeste verkopers snel hun centen zien en nog liever op zak steken. Hoe sneller de notaris rond is met zijn opzoekingen, hoe liever. Maar vergeet niet dat hij voor al dat werk ook een factuur zal presenteren.

Eigenlijk zijn het twee facturen. De hoogste is zijn (of haar) ereloon. Dat is de vergoeding voor de opzoekingen die de notaris moet doen, voor de fiscale zegels die hij (of zij) moet aanbrengen, voor het opstellen van de authentieke akte die voor de hele wereld bewijst dat het huis voortaan van jou is. Het ereloon is met andere woorden het loon voor het werk van de notaris en zijn personeel. De rekening is ter plekke, bij het ondertekenen van de akte, te regelen.

De notaris is een ambtenaar en bijgevolg gebonden aan vaste tarieven. Die zijn gekoppeld aan de koopsom, maar ze verlopen niet lineair. Op de eerste schijf van 7.500 euro betaal je een ereloon van 4,56 procent. Op de schijf boven 250.095 euro bedraagt het ereloon nog maar 0,057 procent. Daartussen dalen de percentages naarmate het aankoopbedrag stijgt.

Zo lopen de erelonen in de praktijk op van 1.228 euro voor een koopsom van 50.000 euro, over 1.878 euro voor een woning van 150.000 euro en bijna 2.450 euro voor een van 250.000 euro, tot ruim 2.500 euro voor de villa die gekocht wordt voor 350.000 euro.

Als de woning openbaar wordt verkocht, liggen de kosten voor de notaris nog hoger en dus betaalt de klant ook een pak meer. Daar bovenop komen nog vaak kosten die het kantoor van de notaris heeft gemaakt voor het aankondigen van de verkoop, en die ten laste vallen van de koper.

Als een woning bij een openbare aankoop een verkoopsom haalt van bijvoorbeeld 150.000 euro is een ereloon verschuldigd van 3.240 euro. Hier gaan de tarieven van 5,7 procent voor de schijf tot 7.500 euro tot 0,1 procent voor het bedrag boven 250.095 euro.

Daar bovenop komt de vergoeding voor de door de notaris gemaakte kosten, de aktekosten. Voor gewone aktes wordt al een tijdje 525 euro aangerekend, voor wat meer sociaal gekleurde aktes betaal je 450 euro, forfaitair in beide gevallen.

Maar voor velen is de kous daarmee nog niet af. De meeste mensen moeten immers een deel van de aankoop- of bouwsom lenen bij de bank. Daarvoor is een inschrijving nodig in het register van de hypotheken. Dat inschrijvings- of registratierecht bedraagt 1 procent van het geleende bedrag nadat dat verhoogd werd met tien procent, wat neerkomt op 550 euro voor een lening van 50.000 euro en oploopt tot 1.650 euro voor lening van 150.000 euro.

Daarnaast is er ook een hypotheekrecht. Dat is een tweede belasting. Voor een lening van 50.000 euro betaal je 258 euro, voor een van 150.000 euro loopt het recht op tot 664 euro.

Daarnaast betaal je de notaris ook voor dit werk een ereloon. Dat gaat van 438 euro voor het inschrijven van een lening van 50.000 euro tot 710 euro voor een lening van 150.000 euro.

Ook de hypotheekbewaarder, de administratie die de papieren beheert, heeft recht op een - weliswaar veel kleiner - ereloon. Voor de eerste schijf van 25.000 euro die je ontleent, betaal je 50 euro. Voor elke volgende schijf van 25.000 euro komt er nog eens 17,5 euro bij, om het even of het om een volledige of slechts om een gedeeltelijke schijf gaat.

Voor een lening van 50.000 euro betaal je dus 67,5 euro, voor een van 150.000 euro gaat het ereloon omhoog tot 137,5 euro.

De aktekosten zijn niet gekoppeld aan het kredietbedrag en bedragen ook hier steeds 525 euro, tenzij voor meer sociale aktes.

Als je bij de notaris buitenstapt na de aankoop van een woning met grond in Vlaanderen van pakweg 250.000 euro waarvoor je een lening van 100.000 euro hebt afgesloten, vulde je op de tweede cheque een bedrag in van 4.647 euro. Op de eerste prijkt al een bedrag dat kan oplopen tot 25.000 euro als het een eerste aankoop is, of eventueel minder als er al registratierechten meegebracht werden van een vorige vastgoedtransactie in Vlaanderen.