Waar de tijd bleef stille staan
Verkocht. Foto: © An Nelissen
Winst van premie, verdieren stellen, lastgeving en stermaking: jargon van een openbare verkoop.

Een openbare verkoop heeft iets mysterieus. Niet alleen omdat hij vaak plaatsvindt in café-zaaltjes waar de tijd wat is blijven stilstaan, niet alleen omdat er op sommige plaatsen nog kaarsen gebrand worden om het precieze ogenblik te bepalen waarop de verkoop definitief wordt, niet alleen omdat de meesten onder ons er nog nooit hebben aan deelgenomen, maar ook omdat er een heel eigen jargon gehanteerd wordt dat weinigen vertrouwd in de oren klinkt. Een overzicht.

Winst van premie. Bij een vrijwillige openbare verkoop geniet de koper die de woning of de grond op het einde van de eerste zitdag voorlopig toegewezen krijgt, een winst van premie. Die premie houdt in dat hij na de tweede zitdag recht heeft op een percentage van de prijs waartegen het goed hem voorlopig was toegewezen.

In de meeste streken bedraagt de premie 0,5 procent. Ze moet betaald worden door de definitieve koper. Ze is dus uiteraard niet verschuldigd als de voorlopige en de definitieve koper dezelfde persoon zijn. Anders zou die zichzelf een premie betalen.

Als een woning op het einde van de eerste zitdag voorlopig toegewezen wordt voor 160.000 euro, maar uiteindelijk aan iemand anders verkocht wordt voor 220.000 euro, betaalt de koper 800 euro (0,5 procent van 160.000 euro) aan de hoogste bieder van de eerste zitdag.

Wie systematisch openbare verkopen afschuimt in de hoop de premie op te strijken zonder de uiteindelijke koper te worden, wordt een premiejager genoemd.

Verdieren stellen is een andere manier om kandidaat-kopers naar de eerste zitdag te lokken. ,,Verdieren'' is een verbastering van ,,verduren'' of ,,duurder maken''.

Meteen na de voorlopige toewijzing heeft de laatste bieder het recht om ,,verdieren te stellen'', wat er op neer komt dat hij zijn bod nog verhoogt, maar met de zekerheid dat een deel van dat extra-bedrag naar hem terugvloeit als het goed uiteindelijk toch nog aan iemand anders wordt toegekend. Doorgaans is dat 10 procent, maar er kunnen lokale verschillen zijn.

In tegenstelling tot de winst van premie is hier het verdieren zelf de basis. Iemand stelt verdieren en zet daarmee als het ware een hefboom in werking.

Een voorbeeld. Op het einde van de eerste zitdag wordt een huis voorlopig toegewezen voor 170.000 euro. De tweede zitdag zal veertien dagen later plaatsvinden. De hoogste bieder besluit prompt 1.000 ,,verdieren te stellen'', wat er in de meeste provincies op neerkomt dat hij het bod met 10.000 euro verhoogt. Als hij op de tweede zitdag niet de uiteindelijke koper wordt, verdient hij in elk geval 1.000 euro.

Die 1.000 euro wordt bij de definitieve toewijzing afgetrokken van de uiteindelijke verkoopprijs.

Na de laatste bieder, en tot de volgende zitdag, kan iedereen bij de notaris ,,verdieren stellen''. Zo kan de prijs aardig opgestuwd worden, maar de laatste die verdieren stelt, loopt uiteraard het risico dat hij ook de uiteindelijke koper van het goed wordt. Als hij echt belangstelling heeft voor het huis, appartement of grond, is hij een gelukkig man. Maar als hij een ,,verdierenpikker'' is, moet hij nadien proberen het voor meer geld te verkopen om zo zijn kosten te recupereren.

Een commandverklaring is een akte waarbij de man of vrouw die het hoogste bod heeft uitgebracht en dus de koper lijkt te zijn, verklaart dat hij of zij in feite gekocht heeft voor iemand anders. Die ,,commandgever'' wordt geacht het huis, appartement of de grond rechtstreeks van de verkoper te hebben gekocht, zodat geen twee keer registratierechten verschuldigd zijn.

Een commandverklaring moet meestal binnen de 24 uur - vaak de dag van de definitieve toewijzing zelf nog - met een notariële akte worden opgesteld. De mogelijkheid van een commandverklaring moet wel uitdrukkelijk in de verkoopakte voorzien zijn.

De notariële akte moet ,,zuiver en eenvoudig'' zijn, dus zonder enige verandering aan te brengen aan de voorwaarden van de verkoop. Ze moet bovendien geregistreerd worden. Meestal zorgt de notaris daarvoor.

Het nut van zo'n commandverklaring is vooral van praktische aard: als de koper zelf niet aanwezig kan zijn op de dag van de openbare verkoop of als hij liever anoniem blijft.

Bij l astgeving is de echte koper meteen gekend en treedt de ,,lasthebber'' op in opdracht van een vooraf gekende kandidaat-koper.

Bij sterkmaking handelt de bieder niet in eigen naam. Hij belooft wel dat de persoon voor wie hij de koop sluit, die ook zal goedkeuren. Als dat niet gebeurt is de ,,sterkmaker'' zelf gebonden en zal hij het huis, de grond of het appartement moeten kopen.

Een Tournée générale is uiteraard niet beperkt tot de openbare verkoop. Maar de notaris last zo'n rondje drank vaak in om de bieders even bedenktijd te geven, zowel om te vermijden dat iemand in het heet van de strijd verder springt dan zijn financiële stok lang is, als om de stress wat weg te nemen en te voorkomen dat een bieder onder druk van zijn adrenaline vroegtijdig afhaakt.

De Tournée générale wordt aangeboden door de notaris, maar meestal doorgerekend aan de koper.

(lc)