Openbare verkoop  is altijd een  beetje folklore
Een jong paar, op huizenjacht, bestudeert een interessante 'openbare verkoop'-affiche. Foto: © Photo News
Met ongeveer vijf procent van de jaarlijkse vastgoedtransacties is de openbare verkoop zeker niet de meest populaire manier om een woning van eigenaar te laten veranderen. De meest voordelige formule is het al evenmin, want de kosten liggen hoger en de prijzen blijven gemiddeld een kwart onder het niveau dat bij een klassieke verkoop ,,uit de hand'' wordt gehaald.

Maar soms is zo'n openbare verkoop de enige manier die nog rest om een woning of een grond op de markt te brengen. Bijvoorbeeld omdat de eigenaars elkaar wantrouwen, wat bij een echtscheiding wel eens durft te gebeuren. Of omdat er na een erfenis zoveel eigenaars zijn dat het onpraktisch wordt om met kandidaat-kopers te onderhandelen.

En wie een nieuwe woning gevonden heeft en zeker wil zijn dat zijn appartement verkocht is en dat hij over de koopsom kan beschikken voor de nieuwe woonst moet betaald worden, kan ook baat hebben bij een openbare verkoop.

Zo wordt in een schitterend stukje folklore bewaard in achterzaaltjes van dorpscafés, waar nog ,,winst van premie'' kan geboekt worden en ,,verdieren'' soms welig tiert, tot de verkoop kan afgerond worden met een ,,tournée générale''.

Een openbare verkoop wordt aangekondigd door grote gele aanplakbrieven, meestal in café's en door advertenties in kranten. Hoewel het voor de koper weinig verschil maakt, moeten we onderscheid maken tussen een vrijwillige en een gerechtelijke openbare verkopen.

Als één of meer verkopers minderjarig of handelingsonbekwaam zijn, bij een gerechtelijke verdeling, bij een faillissement, als een hypotheeklening niet meer afgelost wordt of als een deurwaarder om andere redenen de woning in beslag heeft laten nemen, spreken we van een gerechtelijke openbare verkoop.

In dat geval moet een verplichte procedure gevolgd worden. Doorgaans is er maar één zitdag waarop de woning of de grond toegewezen wordt aan de hoogste bieder.

Als er nadien, binnen de vijftien dagen, langs een deurwaarder een hoger bod wordt ingediend, dan belegt de notaris een tweede zitdag waarop het goed definitief wordt toegewezen. Nadien is er geen mogelijkheid meer om een hoger bod uit te brengen.

Zo'n hoger bod is geen vrijblijvende zaak. Zoals gezegd moet er een deurwaarder voor ingeschakeld worden. Die ,,betekent'' het hoger bod aan de notaris en die brengt ook de voorlopige koper op de hoogte. Het bedrag van het hoger bod - het verschil tussen het oude en het nieuwe bod - moet geblokkeerd worden bij de notaris, in principe in cash.

Als de opbieder de definitieve koper wordt, geldt het geconsigneerde bedrag als voorschot. Anders wordt de som gewoon teruggegeven.

Het gebeurt bij een gerechtelijke verkoop ook dat de notaris na de eerste zitdag oordeelt dat het gebouw of de grond echt te weinig heeft opgebracht. Dan kan de notaris op eigen initiatief een tweede zitdag beleggen. In dat geval kan zowel na de eerste als na de tweede zitdag nog gedurende vijftien dagen een hoger bod worden uitgebracht. Op die manier kan dus eventueel een derde zitdag nodig zijn waarop de definitieve toewijzing gebeurt.

Bij de vrijwillige openbare verkopen zijn er verschillen mogelijk naargelang de provincie waar de transactie plaatsvindt. De notarissen kunnen ervoor kiezen dezelfde procedure te volgen als voor de gerechtelijke verkoop, maar dat hoeft niet.

In Antwerpen bijvoorbeeld wordt routinematig met twee zitdagen gewerkt, waarbij op de tweede meteen de definitieve toewijzing gebeurt, zonder recht van hoger bod. Tussen de twee zittijden verstrijkt een periode van twee tot drie weken. Volgens de Federatie van Notarissen is dit stilaan de meest voorkomende procedure aan het worden.

Als de verkoper uiteindelijk oordeelt dat het hoogste bod onvoldoende is, kan hij op elk ogenblik besluiten de verkoop af te blazen en het huis of appartement in te houden. Hij zal dan wel de notaris moeten vergoeden voor de gemaakte kosten. Meestal komen daar nog de publiciteitskosten bovenop, maar in sommige provincies bestaan er akkoorden met de media dat de factuur niet geïnd wordt als de verkoop niet doorgaat.

Maar als het huis of appartement of de grond dan toch nog binnen de zes maanden wordt verkocht, wordt ervan uitgegaan dat koper en verkoper met elkaar in contact zijn gekomen in het café-zaaltje, en wordt de publiciteitsfactuur alsnog bovengehaald.

Net als bij een klassieke verkoop uit de hand moet de uiteindelijke koper naast de koopsom ook de aktekosten en het notarieel ereloon dragen. Daarbovenop komen nog de specifieke kosten die verbonden zijn aan de reclame die de notaris moet maken.

Bovendien zijn de ereloontarieven bij een openbare verkoop degressief, waardoor ze in de meeste gevallen hoger liggen dan bij een klassieke verkoop.

Die kostenpercentages kunnen verschillen van streek tot streek, net als de betaaltermijnen. Algemeen kan je stellen dat de koopprijs minimaal één en maximaal twee maanden na de verkoop moeten vereffend worden. De kosten zijn op sommige plaatsen al na één dag verschuldigd, maar doorgaans krijgt de koper een achttal dagen de tijd.

(lc)

Dit is een tweede artikel in een reeks van drie. Het eerste behandelde de rol van de makelaar en verscheen op 3 oktober. Het laatste verschijnt op 17 oktober en zoemt in op de vastgoedverkoper die het heft in eigen handen neemt.