PORTEFEUILLE. Hypotheekrente stabiel in aanloop naar Batibouw
PDW Pol De Wilde



Foto: PDW Pol De Wilde
Huizen kopen, verkopen, bouwen of verbouwen, de Belg is erin gespecialiseerd. Een rijwoning of een alleenstaande villa, in fermettestijl, of liever postmodern? Knalgeel? Of toch maar liever rechttoe-rechtaan, in rode baksteen. Vier muren en een dak, met twee ramen links en evenveel rechts, sanseveria's achter het raam en een stuk of wat waterspuwende kikkers in de voortuin. De Belg prijst zich gelukkig. Geen land in Europa waar je zo je zin mag doen. En dan hebben we het nog niet over bestaande huizen. Die moet je toch regelmatig verbouwen. De veranda, het tuinhuisje en de dakuitbouw (achteraan). De Belgische ,,koterij'' heeft een internationale reputatie hoog te houden. Batibouw zal ook dit jaar ongetwijfeld voor inspiratie zorgen. Binnen ruim een week is het zover, dan opent de jaarlijks terugkerende hoogmis van de bouwsector haar deuren. Voor de 45ste keer al. De fabrikanten van dakpannen, bakstenen, douches, veranda's, waterleidingen en stookketels zijn er klaar voor. Maar waar blijven de banken?

BATIBOUW is jaar na jaar goed voor ruim 350.000 bezoekers, en ontketent meestal ook een renteoorlog op de markt voor woonkredieten. Banken en verzekeringsmaatschappijen horen elkaar in de weken voor de beurs - nu dus - om de oren te slaan met scherpe tarieven of speciale formules, waarbij ze enkele weken vrede nemen met zeer krappe winstmarges.

Maar dit jaar? Niets daarvan. Wie de jongste weken een offerte heeft gevraagd voor een woonkrediet kan beter niet hopen op een verdere rentedaling onder druk van Batibouw. Op wat langere termijn hangt er zelfs een renteverhoging boven de hoofden van kandidaat-kopers of -bouwers. De voorlopig laatste verlaging van de hypotheekrente dateert bij de meeste banken van midden vorig jaar.

Begin december bleek uit cijfers van de Immotheker dat het gemiddelde bodemtarief voor een lening met vaste rente en een looptijd van twintig jaar op minder dan 5,6 procent uitkwam. Nu wordt 5,5 procent aangerekend, maar besluit daaruit niet te snel dat de rente toch daalt. Hoewel.

Een jaar geleden schreven we al dat de rente opnieuw op een historisch laag niveau was beland. Net onder vier procent. De tweede keer al in minder dan vijf jaar tijd. Toen konden we echt niet voorzien dat de rente op de kapitaalmarkt nauwelijks drie maanden later nog een half punt lager zou staan.

De langetermijnrente op de kapitaalmarkt volgde de jongste jaren een op het eerste gezicht wat vreemd patroon. Als we de rente op overheidsobligaties met een looptijd van tien jaar als referentie nemen, dan stellen we vast dat die einde 1998 een dieptepunt bereikte net onder 3,9 procent.

Het leek het eindpunt van een lange daling. In de herfst van 1994 piekte de rente nog net onder 8,7 procent. Ruim een halvering dus in vier jaar tijd. Op het einde van de jaren tachtig stond de rente nog boven 11 procent, een decennium eerder was zelfs 14 procent geen uitzondering.

Niet toevallig valt het dieptepunt van de rentecurve samen met de invoering van de euro. De rentedaling is een rechtstreeks gevolg van het strakke monetaire beleid waarmee de landen van de eurozone hun economieën dicht genoeg bij elkaar hebben gekregen om een gemeenschappelijke munt mogelijk te maken.

Vanaf de lente van 1999 schoot de rente opnieuw omhoog, allicht omdat de Europese regeringen, na jaren soberheid, de teugels opnieuw wat vierden. Zes maanden later ging de rente door de 6 procent, waarna het langzaam weer bergaf ging in 2000 en 2001, een gevolg van het monetair beleid dat probeerde de snel afkalvende economische groei te ondersteunen met goedkope kredieten.

Schrik voor een dubbele recessie dreef de rente in juni vorig jaar naar een nieuw dieptepunt. Heel even belandde de rente onder 3,6 procent, maar toen ging het weer omhoog. Einde januari werd even meer dan 4,5 procent gehaald. Sindsdien brokkelt de rente langzaam weer af. Afgelopen week schommelde ze rond 4,22 procent. Nog steeds erg laag in historisch perspectief. En dus is er weinig kans op wat extra's voor Batibouw.

Vergeet bovendien niet dat de rentebewegingen de jongste jaren uitvergroot worden op een schaal die historisch gezien bijna belachelijk klein is. De jongste vijfentwintig jaar gebeurde het nooit dat de rente gedurende zo lange tijd zo laag bleef. Ze schommelt wel, maar binnen wel heel enge grenzen.

Het gemiddelde langetermijntarief van de jongste tien jaar ligt iets boven de 5,8 procent, met extremen tussen 8,7 en 3,6 procent. In dat perspectief heeft de 5,9 procent van begin 2000 echt niets uitzonderlijks. En dan hebben we het nog niet over de jaren zeventig en tachtig, toen de rente vaker boven dan onder de 10 procent vertoefde.

Wie zich blind staart op de jongste vijf jaar, kijkt naar een periode waarin de gemiddelde rente maar 4,9 procent bedroeg. En dan wordt 5,9 procent wel een hoog tarief. Het huidige tarief van afgerond 4,20 procent is dus nog steeds erg laag, neem dat gerust van ons aan.

Opvallend bij dat alles is ook dat de rente op de hypotheekmarkt de jongste twee tot drie jaar veel stabieler is gebleven dan de vergoeding op de overheidsobligaties, vooral omdat de banken de marge die ze zelf nemen duidelijk hebben verruimd.

Vanuit die hoek bekeken, zou je dus denken dat de banken dan toch ruimte hebben voor een renteverlaging op de woonkredieten. Al was het maar tijdelijk, voor de periode van net voor tot kort na Batibouw bijvoorbeeld.

Maar de banken zijn de jongste jaren voorzichtiger geworden en hebben hun intermediatiemarge - het verschil tussen de rente die zij zelf moeten betalen op de hun toevertrouwde deposito's en de rente die ze zelf aanrekenen op hun kredieten - laten oplopen van net geen procent tot bijna anderhalf. Dat is een toename met zowat de helft.

De banken beconcurreren elkaar steeds minder op de markt van het woonkrediet, en dat werkt in het nadeel van de klant. Doen alsof, is er nog wel bij, zeker in de periode van Batibouw, maar verder dan wat prutsen aan het tweede cijfer na de komma gaat het allemaal niet.

De banken werken voor hun hypotheekleningen met referentietarieven. Die volgen de evolutie op de markt heel nauwgezet. Vroeger werden die tarieven wekelijks aangepast als de rente op de kapitaalmarkt geëvolueerd was. Nu is dat volgens de specialisten van het adviesbureau Eurofinco vaak dagelijks en soms al twee keer per dag. De banken kunnen uiteraard om commerciële redenen moeilijk hun officiële rente op woonkredieten dagelijks aanpassen. Daarom 'spelen' ze met de korting die de klant kan krijgen.

Stijgt de referentierente, maar nog niet voldoende om er openlijk voor uit te komen door een aanpassing van de geafficheerde rente, dan verkleinen de banken gewoon de kortingen die ze toestaan aan goede klanten (hoog spaarsaldo, loondomiciliëring, goed inkomen...). Als de marktrente daalt, doen de banken net het omgekeerde.

Willen de banken zich in de belangstelling werken, bijvoorbeeld in de periode vlak voor en tijdens Batibouw, dan verlagen ze gewoon de officiële tarieven voor woonkrediet en snoeien ze evenredig in de toegestane kortingen. De effectief toegepaste rente verandert hoegenaamd niet, maar het verschil met de geafficheerde rente wordt even een stuk kleiner.

Wat is dan het verschil tussen een krediet tegen 7 procent waarop een korting van een procentpunt wordt toegestaan, en een lening tegen 6,5 procent waar de bankier ,,gelet op de kersverse renteverlaging'' na lang onderhandelen nog hooguit een half puntje wil afdoen?

Begin 2002 rekenden de banken 6,4 procent aan op woonkredieten met vaste rente, terwijl de langetermijnrente op 5,5 procent stond. Een verschil van 0,9 procentpunt dus. Midden 2003 was de langetermijnrente gezakt tot 3,6 procent, maar de woonkredieten gingen niet onder 5,15 procent. En de jongste weken schommelen de bodemtarieven voor woonkredieten op 20 jaar rond 5,5 procent terwijl de langetermijnrente 4,22 procent bedraagt.

Neen, vergeet ze maar, die rentedalingen op de markt van het woningkrediet. Meer dan wat prutsen in de marge wordt het nagenoeg zeker niet. En de kans dat woonkredieten binnen een jaar, als Batibouw zich opmaakt voor de 46ste editie van de bouwbeurs, duidelijk duurder zullen zijn, is reëel.

De Amerikaanse economie doet het goed. Heel goed zelfs. En West-Europa lijkt toch ook heel langzaam uit het moeras te komen. Gevaren zijn er nog bij de vleet, vooral dan voor een Amerikaanse economie die geen banen schept en zo haar eigen dynamiek ondergraaft.

Maar voorlopig gokken de meeste economen toch op een geleidelijk herstel, waardoor de vraag tegen het einde van het jaar wat sneller zou kunnen beginnen toenemen dan het aanbod. Als de prijzen sneller beginnen op te lopen, zullen de centrale banken krediet opnieuw wat duurder maken, en dat doen ze door de rente te verhogen.

De centrale banken werken in op de kortetermijnrente, maar het duurt doorgaans niet lang voor dat ook doorwerkt op de langere termijn. En dan zal de rente op woonkredieten allicht snel weer richting 6 procent gaan.