Vastgoed was de jongste jaren een aardige vluchtheuvel voor in paniek geslagen beleggers. Paniek omdat de aandelenkoersen enkel nog de weg omlaag leken te vinden, en omdat door de aanhoudende rentedalingen ook obligaties steeds minder rendement boden. Maar het vet is nu wel van de soep, voorspellen specialisten. De komende maanden wordt het een stuk moeilijker om uit vastgoed een behoorlijk rendement te persen.

WIE vijf jaar geleden in een goed beheerd Europees of internationaal vastgoedfonds stapte, kan nu tevreden terugblikken op een return van 40 tot meer dan 50 procent. Herrekend op jaarbasis geeft dat een rendement van bijna 6,75 tot ruim 8 procent.

Vergeleken met de returns waar de aandelenbeurs ons in de jaren negentig mee verwende, is dat een erg bescheiden opbrengst. Technologiewaarden die tijdens het laatste decennium van vorige eeuw geen rendement haalden van ten minste 20 procent op jaarbasis, vlogen gewoon uit de portefeuille.

Plaats ze tegenover een belegging in vastrentend papier, en het verhaal wordt al heel wat interessanter. Vijf procent op jaarbasis was al een behoorlijk rendement, meer dan 6,5 was de jongste vijf jaar echt uitzonderlijk. Vastgoed deed het dan toch niet zo slecht.

Maar als we de analisten van LaSalle Investment Management mogen geloven, zal er vanaf nu harder moeten gewerkt worden om nog zulke mooie returns te halen. LaSalle Investment Management is de beleggingsafdeling van Jones Lang LaSalle, internationaal de nummer twee in de aan- en verkoop en het beheer van vastgoed.

Vastgoed beleefde onder meer hoogdagen dankzij de wereldwijde rentedaling die kapitaal onwaarschijnlijk goedkoop maakte. In de Verenigde Staten leent een kandidaat-bouwer of -koper nu tegen een tarief dat lager ligt dan ooit tijdens de voorbije 45 jaar. En in Europa schommelt de hypotheekrente al ruim vijf jaar rond het laagste peil dat werd opgetekend sinds er statistieken worden bijgehouden.

Maar daar dreigt dit jaar verandering in te komen. En bijgevolg, voorspelt LaSalle, zal voor dezelfde return harder moeten gewerkt worden. De rente zal, zeker naar het einde van het jaar toe, beginnen stijgen en dat maakt obligaties en andere vastrentende beleggingen opnieuw aantrekkelijker.

Daarnaast doet de beurs het opnieuw goed. De belangrijkste beursindexen zijn het afgelopen jaar met zowat een derde gestegen. Een goed gespreide aandelenportefeuille moet de jongste 12 maanden vlot meer dan 10 procent gehaald hebben.

Aandelen en obligaties zullen volgens LaSalle de komende maanden heel wat kapitaal aanzuigen dat anders zijn weg had kunnen vinden naar het vastgoed. Als de vraag het laat afweten, blijven ook de prijzen hangen. De huurprijzen liggen meestal voor een langere periode vast, maar zij vormen maar één kant van het rendement. Vastgoed rendeert ook omdat de waarde ervan toeneemt, en daarbij liefst de inflatie voor blijft.

Volgens de specialisten van LaSalle zullen vastgoedbeleggers ,,een groter net'' moeten uitgooien om de gemiddelde return van de afgelopen jaren te evenaren. Het komt er, meer dan de voorgaande jaren, op aan selectief te zijn in een ruimere markt.

Gewoon wat rondkijken in de onmiddellijke omgeving van de kerktoren biedt weinig kansen op succes. Beleggers zullen zich verder moeten wagen, op markten waarmee ze veel minder of helemaal niet vertrouwd zijn. En dat betekent risico nemen. Meer risico op de zoektocht naar een behoorlijk rendement.

Voor LaSalle wordt China de meest intrigerende vastgoedmarkt van het jaar. De combinatie van risico en mogelijke return zal er waarschijnlijk hoger liggen dan om het even waar elders.

De wetgeving over het repatriëren van kapitaal en de reglementering voor lokale vastgoedontwikkelingen zijn weliswaar in het beste geval nog maar half transparant, maar toch wordt het stilaan tijd om de Chinese vastgoedmarkt van dichterbij te bestuderen.

De beste weg naar de Chinese vastgoedmarkt loopt volgens LaSalle lang de beurs. Vooral de snel groeiende sector van de REIT (Real Estate Investment Trusts) verdient de nodige aandacht omdat die fondsen relatief transparant zijn en wettelijk verplicht zijn hun winsten jaarlijks uit te keren onder de vorm van een dividend.

In Europa zijn de prijzen zo sterk gestegen dat het moeilijk wordt om rendabel vastgoed te vinden. LaSalle raadt markten aan die door de modale belegger wat uit het oog zijn verloren, zoals logistieke gebouwen, residentieel vastgoed en moderne, goed gelegen kantoorgebouwen die door de economische crisis onvoldoende huurders konden verleiden.

De meest dynamische markten, voorspelt LaSalle, bevinden zich aan de rand van Europa. Spanje, Zweden en Groot-Brittannië. Wie kiest voor meer risico kan terecht in de landen die begin april toetreden tot de Europese Unie.

Ook de Noord-Amerikaanse markt wordt moeilijk, maar het rendement zal er volgens LaSalle toch boven dat van vastrentende waarden blijven. De hotelsector zou het beste rendement moeten kunnen halen uit het economisch herstel, gevolgd door de sector van de opslagruimtes die voordeel moet halen uit het weer opbouwen van voorraden.

De kantoorsector zal moeten wachten tot het bedrijfsleven opnieuw bedienden en kaderleden begint aan te werven, maar dat ziet LaSalle in de Verenigde Staten pas gebeuren tegen het einde van dit jaar. Voorlopig ziet het er volgens de economen van de vastgoedreus naar uit dat de ,,jobless recovery'' - economisch herstel zonder jobcreatie - nog even zal aanhouden.