Een sterfgeval. Het eerste in onze nog jonge wijk. Het was midden vorig jaar. De man van drie huizen verder. Niet oud, niet eens ziek. De dood kwam als een verrassing. Een zware klap voor de familie, maar niet echt nieuws om de lezers van deze krant mee lastig te vallen. Ware het niet dat het overlijden de onrechtstreekse aanleiding vormde voor een interessant vonnis van de vrederechter.

Enkele weken na het overlijden stuurden de kinderen van de overledene een aangetekende brief aan de eigenaar van het huis dat ze zelf vele jaren geleden al hadden verlaten. Daarin zegde de huurovereenkomst op en deelden mee dat de woning voor het einde van de maand zou ontruimd zijn.

Door de dood van hun vader, zo redeneerden de kinderen, waren ze in een situatie van overmacht beland en dus konden ze de huur eenzijdig opzeggen. Niemand had de dood van de man voorzien, hij was niet ziek en hij was sinds de dood van zijn vrouw de enige bewoner van het huis.

Voor de eigenaar kwam de brief niet als een verrassing. De kinderen hadden hem twee dagen na het overlijden telefonisch op de hoogte gebracht en aangekondigd dat ze de huur formeel wilden opzeggen. De man was prompt in actie gekomen en leverde daarbij mooi werk. Binnen de twee weken was een nieuwe huurder gevonden. Twee dagen na de ontruiming van het huis, denderde de verhuiswagen van de nieuwe huurders al de straat in.

Maar tot verbijstering van de kinderen weigerde de eigenaar de huurwaarborg vrij te geven die hun ouders acht jaar voordien op een rekening hadden geblokkeerd. Die kwam overeen met drie maanden huurgeld en dat beschouwde de eigenaar als de verbrekingsvergoeding waarop hij recht meende te hebben.

De kinderen waren weliswaar behoorlijk van de kaart door het onverwachte overlijden van hun vader, maar nog behoorlijk bij de pinken. Zij stapten naar de vrederechter en eisten de waarborg terug. De eigenaar diende een tegeneis in en vroeg naast de verbrekingsvergoeding ook nog een vergoeding voor de huurschade, want daar is zo'n waarborg uiteraard eigenlijk voor bestemd.

De vrederechter moest de kinderen eerst teleurstellen, maar hij hield een serieuze troostprijs achter de hand.

Juridisch, zegt de rechter, kan hij niet anders dan bevestigen dat het overlijden van een van de huurders geen einde maakt aan de huurovereenkomst en dat de erfgenamen de huurovereenkomst moeten naleven. Een sterfgeval is geen geval van overmacht. Zelfs als die erfgenamen niet de partner of de kinderen zijn, maar kleinkinderen, ouders, ooms of tantes, moeten zij het contract honoreren.

De erfgenamen, zo staat in de wet, ,,worden geacht de persoon van de overledene voort te zetten en moeten de plichten die voortvloeien uit de huurovereenkomst naleven.'' Zij genieten alle rechten die in de overeenkomst zijn voorzien, mogen het huis dus bewonen en kunnen er door de eigenaar niet zomaar uitgezet worden. Maar anderzijds moeten zij ook de plichten van de huurder vervullen.

Enkel een huurovereenkomst die ,,intuitu personae'' werd afgesloten wordt ontbonden door het overlijden van de huurder. Zo'n overeenkomst houdt in dat de persoon van de huurder bepalend was bij het afsluiten van de overeenkomst.

Zoiets kan ofwel uitdrukkelijk in het contract zijn opgenomen, ofwel blijken uit de feitelijke omstandigheden. Een typisch voorbeeld is een contract waarbij een deel van een woning verhuurd wordt aan een huisbewaarder. Als die overlijdt, is het evident dat de erfgenamen niet door het contract zijn gebonden. Zij kunnen ook geen rechten doen gelden op het deel van de woning dat door de huisbewaarder werd bewoond.

Maar in het geval waarover de rechter moest oordelen, is er dus wel degelijk sprake van een vervroegde stopzetting van de huurovereenkomst. Dus mag de eigenaar een verbrekingsvergoeding eisen. En omdat die vergoeding contractueel was vastgelegd op drie maanden huur, heeft de verhuurder in princiep ook recht op dat bedrag.

Maar, zegt de rechter in al zijn wijsheid, in dit geval is een vergoeding van drie maanden huur wel wat veel. De eigenaar heeft het huis immers meteen weer kunnen verhuren en heeft dus zelfs geen halve maand huur moeten derven. Daardoor zou een verbrekingsvergoeding van drie maanden neerkomen op zuivere winst en een schadevergoeding mag volgens de wet geen bron van winst zijn.

Maar de eigenaar gaf zich niet meteen gewonnen. Hij had, argumenteerde de eigenaar, veel moeite moeten doen om zo snel een nieuwe huurder te vinden. Daarbij waren kosten gemaakt.

Na voorlegging van de nodige bewijsstukken besliste de rechter dat de schade al bij al toch redelijk beperkt was gebleven en kende daarop een vergoeding toe die overeenkomt met één maand huur.