TRENDS IN MANAGEMENT. Vastgoed hinkt achterop
Foto: © Photo News
,,Pas in 1995 is de vastgoedmarkt in België echt van de grond gekomen.'' Het is niet de enige uitspraak waarmee Philippe Janssens zijn toehoorders de wenkbrauwen doet fronsen. ,,Uiteraard worden huizen, winkelpanden en kantoren als sinds jaar en dag verhandeld, maar pas in 1995 werd het mogelijk vastgoed onder te brengen in een beleggingsfonds en het onder de vorm van deelbewijzen te verhandelen.''

Van onze redacteur

MET de vastgoedfondsen begon volgens Janssens ook de professionalisering van de vastgoedmarkt en het management van gebouwen in ons land. Een recente trend dus. In Nederland, maar ook in de Angelsaksische landen zijn ze daar al nagenoeg meteen na de Tweede Wereldoorlog mee begonnen. ,,België had een achterstand van tientallen jaren.''

Merkwaardig toch. Toen de beleggingsfondsen in ons land in 1972 een wettelijke basis kregen, werd uitdrukkelijk bepaald dat vastgoed er niet kon in worden opgenomen. Waarom, weet Janssens zelf niet.

,,Mogelijk om de kleine belegger te beschermen. Je mag niet vergeten dat de vastgoedmarkt toen al een paar jaar op apegapen lag en de oplopende inflatie de waarde ervan in een hoog tempo uitholde.''

Tien jaar later flakkerde de hoop weer even op. In het kielzog van de wet Cooreman-De Clercq die het aandelenbezit fiscaal aantrekkelijker maakte, probeerden een aantal verlichte geesten de fondsenstructuur open te breken. Maar blijkbaar gunden velen senator Cooreman het succes niet van ,,zijn'' koninklijke besluiten 15 en 150. De zaak werd politiek afgeblokt.

Uiteindelijk werd het 1995 voor vastgoed in een beleggingsfonds kon worden ondergebracht. In Nederland waren fondsen als Rodamco en Wereldhave toen al lang gevestigde waarden.

Een voordeel van later te komen is natuurlijk dat je kan leren uit andermans fouten en zo veel minder leergeld betaalt. Rodamco bijvoorbeeld, is een fonds met variabel kapitaal en dat kan voor problemen zorgen.

Dat ondervond de Europese nummer één in de jaren tachtig toen vastgoed het niet goed deed en heel wat beleggers hun deelbewijzen verkochten. Rodamco kon toen niet volgen met de verkoop van gebouwen om de aandeelhouders terug te betalen.

In eigen land werken de vastgoedfondsen met een vast kapitaal. Hun deelbewijzen worden op de beurs verhandeld. Wie verkoopt, moet op de markt dus zelf een tegenpartij vinden. Het fonds moet geen vastgoed verkopen om de eigenaars van die deelbewijzen te vergoeden.

Los daarvan is liquiditeit erg belangrijk voor om het even welke belegging.

Als je een aandeel, een obligatie, of een deelbewijs van een fonds koopt, wil je er ook op een vlotte manier en tegen een normale prijs weer vanaf kunnen raken. Dat kan maar als de markt voldoende groot is. In eigen land durft het schoentje daar nog wel eens te wringen.

Niet zo in Nederland en Groot-Brittannië, waar naast de al veel grotere en talrijker fondsen ook pensioenfondsen actief zijn op de vastgoedmarkt. Bakstenen zijn in die landen al veel langer omgezet in deelbewijzen en zo vlot verhandelbaar dat ook verzekeraars en banken er in beleggen.

Daar bovenop komen dan nog de hoge registratierechten. In Nederland betaal je op een vastgoedtransactie 6 procent rechten. In Groot-Brittannië minder dan 1 procent. In eigen land is het afhankelijk van de regio. Tien procent in Vlaanderen, 12,5 procent elders.

Een Belgisch fonds dat vastgoed koopt, kan de kosten niet zomaar in één jaar afschrijven, want dan belandt het rendement al snel in het rood. Niet zo in Groot-Brittannië bijvoorbeeld, of in de Verenigde Staten waar je vastgoed bij wijze van spreken het ene jaar koopt en het volgende jaar alweer afstoot.

,,Je merkt heel goed dat Angelsaksische fondsen typisch een horizon hebben van één jaar. Dat is de periode waarin ze de registratierechten afschrijven. In Nederland is dat zo'n 12 jaar - een half procent per jaar - en in eigen land loopt de beleggingshorizon op tot 20 jaar en meer.''

Dat heeft ook voordelen, vindt Janssens. Hoge registratierechten verplichten tot langetermijndenken. ,,Bij ons moeten de fondsen proberen de markt op lange termijn in te schatten, zowel de kapitaalmarkt - waar gaat het met de rente naartoe? - als de vastgoedmarkt - hoe evolueren de prijzen de komende decennia?''

Door die langere beleggingshorizon ligt het rendement van vastgoed bij ons ook hoger dan elders. ,,Dat trekt nogal wat buitenlandse investeerders aan, en zo wordt de markt ook liquider .''

In Nederland kijken professionele kopers van vastgoed typisch naar de rente op staatsobligaties met een looptijd van 10 jaar. Kunnen ze daar een beter rendement krijgen, dan kopen ze niet, anders wel. In eigen land is het overheidspapier op 17 jaar de referentie. Dat rendement ligt nagenoeg systematisch hoger, en dat drukt de prijzen en verhoogt dus het rendement op de Belgische vastgoedmarkt.

Een laatste element van liquiditeit is de aard van het gebouw zelf. ,,Een boeiend aspect'', vindt Janssens, ,,want dat is voor iedereen zichtbaar.''

Bedrijven die zich met een heel uitgesproken architectuur willen profileren, moeten aanvaarden dat hun gebouw voor de meeste ondernemingen niet zomaar bruikbaar is, zelfs niet voor sectorgenoten.

Zal dat leiden tot een eenheidsworst van nagenoeg identieke gebouwen in zielloze bedrijvenparken? Niet noodzakelijk, denkt Janssens. De huurprijzen staan in onze steden al een tijdje onder druk, zeker in Brussel waar de Europese Unie een steeds grotere honger naar kantoorruimte etaleert. En hogere prijzen betekenen meer ruimte voor kwaliteitsarchitectuur.

Wat is de huurprijs eigenlijk, vraagt Janssens zich hardop af? Het is een percentage van de cashflow, van het bedrag dat overblijft nadat een bedrijf van zijn omzet de kosten heeft afgetrokken, zijn machines heeft afgeschreven en belastingen heeft betaald. Hoe beter de zaken gaan, hoe hoger de omzet en hoe hoger de huurprijs die een bedrijf zich kan veroorloven.

Maar beide hangen vaak samen. Een restaurant op een toplocatie moet veel klanten over de vloer krijgen om de hoge huur te kunnen betalen. Maar omgekeerd is de kans dat het publiek de weg vindt naar de zaak een stuk groter als ze op een goede plaats gevestigd is. Net zo voor kledingzaken, of banken.

Het lijkt een contradictie, maar op een toplocatie doet de huurprijs er vaak minder toe omdat hij, hoewel hij hoger ligt, toch een kleiner percentage vertegenwoordigt van de cashflow. En dus is er ruimte om wat meer aandacht te besteden aan architectuur, toch voor bedrijven die er belang aan hechten.

En zo komen alle spelers op de vastgoedmarkt dichter bij elkaar. De aannemer denkt in kubieke meter stenen, de financier in bedragen en rentetarieven, de opdrachtgever heeft oog voor de functionaliteit, de architect kijkt naar de esthetische waarde en de ruimtelijke planner wil het gebouw ingebed zien in een groter geheel.

Door alle betrokken partijen samen te brengen in gespecialiseerde postuniversitaire opleidingen, groeit ook het besef dat samen werken voor iedereen voordelen biedt. Het is een win-win-win-situatie . ,,En ik ben ervan overtuigd dat er inzichten ontstaan die voordien niet op de markt aanwezig waren.''

Op het terrein wordt volgens Janssens al wel eens geopteerd voor een bescheidener project dan wat een grond technisch aankan. Waarom? Omdat het project dan architecturaal beter tot zijn recht komt, waardoor de huur per vierkante meter wat hoger kan liggen en het financieel risico slinkt. Daardoor raakt zo'n project sneller verkocht, wordt het ook financieel rendabeler en hebben de betrokken partijen minder bedrijfskapitaal nodig. Als dat geen professionalisering is.