BRUSSEL - Er werden afgelopen jaar in ons land voor 21,1 miljard euro huizen, appartementen en gronden verkocht en gekocht. Dat is 7,5 procent meer dan het jaar voordien, en een verdubbeling in negen jaar tijd. Appartementen werden gemiddeld 8,6 procent duurder, kleine en middelgrote woningen -het grootste deel van het aanbod- klommen 7,2 procent in waarde, en bouwgronden schoten nog maar eens 9,2 procent omhoog. Vooral relatief kleinere woningen worden snel duurder.

Z OALS elk jaar moet bij de lectuur van het 26ste vastgoedrapport van Stadim, dat net als de voorgaande twee jaren als bijlage verschijnt bij het zakenblad Trends, rekening worden gehouden met de ,,sluier'' van de gemiddelden. De evolutie in de diverse arrondissementen loopt immers sterk uiteen. En al even leerrijk is de confrontatie tussen de cijfers voor Wallonië, Brussel en Vlaanderen. Stadim is een onafhankelijk bureau voor de studie van de vastgoedmarkt.

Met een prijsstijging van 6,1 procent blijven de huizen in Vlaanderen dit jaar wat achter op het nationale gemiddelde, terwijl Wallonië met 10,1 procent heel wat beter doet en Brussel nog krachtiger uit de hoek komt met een gemiddelde prijsstijging van 12,1 procent.

Einde vorig jaar was een klein tot middelgroot huis in Brussel met 141.000 euro 47 procent duurder dan het nationaal gemiddelde, dat een beetje boven de 96.000 euro uitkwam. En de kloof wordt steeds groter. Twee jaar geleden kwam het verschil uit op 44 procent.

Op het eerste gezicht deed de vastgoedmarkt het heel wat kalmer aan dan in 2002. De omzet steeg nationaal met 7,5 procent. Dat is aanzienlijk minder dan het jaar voordien toen 14,5 procent werd gehaald. Maar 2002 was dan ook een uitzonderlijk jaar, het beste sinds 1987.

Bovendien viel 2003 zowat uiteen in een eerste helft met een groei die beperkt bleef tot 3,2 procent, en een tweede helft waar de omzetgroei aantrok tot 11,5 procent. In absolute cijfers werd tijdens de eerste zes maanden van het jaar een omzet gehaald van 9,8 miljard euro, in de tweede helft was dat 11,3 miljard euro.

Zoals ook de voorgaande jaren neemt Vlaanderen met 61 procent van het totaal het leeuwendeel van de omzet voor zijn rekening, tegenover 22 procent voor Wallonië. De 17 procent van Brussel is een geflatteerd cijfer omdat de verkoop van enkele overheidsgebouwen in de statistieken beland is. Als die er uit gezuiverd worden, blijft voor de hoofdstad een aandeel over van zowat 15 procent.

De eengezinswoningen namen 47,8 procent van de omzet voor hun rekening. Dat is zowat evenveel als het jaar voordien. Het aandeel van de appartementen nam verder toe met 1,5 procentpunt, tot net geen 20 procent. Vijf jaar geleden was dat nog maar 17,3 procent. De bouwgronden zijn nog maar goed voor 6,6 procent van de totale omzet, tegen 9,3 procent vijf jaar geleden.

Dank zij de aanhoudend lage rentetarieven zijn woonkredieten al enkele jaren bijzonder goedkoop. Dat zet volgens Stadim steeds meer mensen aan tot kopen in plaats van huren. Die trend laat zich het sterkst voelen op de markt van de appartementen. Historisch worden die vaker aangekocht om te verhuren dan huizen.

Appartementen wonnen in de drie regio's terrein. Nationaal werden bijna 37.000 transacties opgetekend, een verbetering met 6,5 procent van het record dat in 2002 werd gehaald. Vlaanderen bleef daar iets onder met 6,1 procent, maar Brussel en zeker Wallonië deden beter dan gemiddeld met respectievelijk 6,9 en 11,4 procent.

In Brussel werd voor het eerst de kaap van de 10.000 verkochte appartementen gerond. Daar tegenover staan 2.772 verkochte woningen. Een verhouding dus van bijna vier appartementen voor elke woning. Tot het einde van de jaren tachtig stond tegenover elk huis ongeveer één appartement.

In Wallonië waren appartementen, ondanks de sterke vooruitgang, toch maar goed voor 13 procent van het totale aantal transacties. In Vlaanderen was dat 31 procent.

De vraag naar appartementen komt van twee kanten. Enerzijds heb je de twintigers die vroeger huurden, maar gestimuleerd door de erg lage rentetarieven liever kopen. Het appartement is voor hen een opstapje naar de eengezinswoning waarvoor ze nog een tijdje moeten sparen.

In Vlaanderen speelt bovendien de meeneembaarheid van de al betaalde registratierechten, waardoor het verlies erg beperkt blijft als je het appartement na een jaar of tien inruilt voor een eengezinswoning.

Anderzijds zijn er de 50-plussers die hun te groot geworden woning inruilen voor een appartement. Maar dan wel een van een ander kaliber dan bij de twintigers. Een lift, grote balkons, een rustige ligging, dat zijn de prioriteiten voor deze wat oudere categorie. Voor hen is het appartement ook een belegging.

Na de terugloop van de jongste jaren slaagde de markt van de bouwgronden erin een pas op de plaats te zetten met dik 21.000 verkochte gronden. Maar in vergelijking met 1989 blijft dat in Vlaanderen een inkrimping met 62,4 procent en in Brussel zelfs met 71 procent, terwijl ze in Wallonië beperkt blijft tot 31 procent.

Voor de allereerste keer was de totale oppervlakte van de verkochte bouwgrond in Vlaanderen kleiner dan in Wallonië. Ook de gemiddelde oppervlakte van de percelen is in Vlaanderen sterk gedaald. Ze bedraagt nu nog 7,5 are, tegen 10,5 are in Wallonië. Het Ruimtelijks Structuurplan Vlaanderen werkt dus wel degelijk.

In Vlaanderen werden afgelopen jaar 12.297 percelen verkocht, met een gezamenlijke oppervlakte van 1.161 hectare. In Wallonië kwamen 8.625 percelen op de markt, samen goed voor 1.265 hectare.

De verminderde omzet op de markt van de bouwgronden heeft alles te maken me de achteruitgang van de nieuwbouw. Tien jaar geleden werd een piek gehaald met 32.233 nieuwe eengezinswoningen. De afgelopen twee jaar werd telkens nipt de 20.000 huizen gehaald, een daling met 38 procent in negen jaar.

De markt voor nieuwgebouwde appartementen doet het een stuk beter. De jongste drie jaar piekte zij op 18.000 tot 19.000 per jaar. Maar al die appartementen compenseren de achteruitgang op de markt van de nieuwbouw-eengezinswoningen maar heel gedeeltelijk.

Samen waren appartementen en huizen op de nieuwbouwmarkt goed voor net geen 40.000 stuks. Tien jaar eerder haalden zij nog ruim 49.000.

De markt compenseert dat tekort door een toegenomen verkoop van bestaande woningen en appartementen die vervolgens worden gerenoveerd Het aandeel van de nieuwbouw in de totale woningmarkt nam de jongste vijftien jaar af van meer dan 30 tot minder dan 25 procent.

Die toegenomen omzet op de markt van de bestaande woningen verklaart in hoge mate de druk op de prijzen. Maar de bestaande woningen zijn niet altijd aangepast aan de behoeften van een jonger en moderner publiek. De villa's die in de jaren zestig en zeventig werden gebouwd in de groene rand rond de grote steden vormen daarvan al een paar jaar een mooie illustratie.

Hun aandeel in het totale woningbestand is de jongste vijftien jaar opgelopen van nauwelijks 7 tot meer dan 16 procent. Zij komen volgens Stadim steeds meer op de markt omdat de (meestal eerste) eigenaars ondertussen een stuk ouder zijn geworden. De kinderen zijn het huis uit, en het huis is veel te groot geworden. Zij kiezen voor een appartement, vaak ook dichter bij winkels.

,,Boven de 400.000 euro'', luidt het al enkele jaren, ,,belanden we in een moeilijke markt, met soms maandenlange leegstand.'' Maar vorig jaar waren er tekenen dat de olievlek groter wordt en nu ook al de markt voor huizen van rond de 300.000 euro bereikt. Het budget dat een modaal gezin met twee verdieners nog enigszins verantwoord bijeen kan schrapen, wordt de norm, zo luidt het.

Gemiddeld werden woningen in Vlaanderen 6 procent duurder, maar in de categorie tussen 50.000 en 75.000 euro werden gemiddelde prijsstijgingen opgetekend van 10 procent.

In Wallonië is 10 procent het algemene stijgingsritme, met een uitschieter tot 14 procent voor de kleine woningen, en een bescheidener groei van 6 procent voor de woningen vanaf 200.000 euro.

Ook de ligging van vastgoed wordt steeds belangrijker. ,,Die geweldige villa's uit de jaren zestig en zeventig'', merken Paul De Wael en Philippe Janssens van Stadim op, ,,liggen onder meer ten noorden van Antwerpen. Dat was destijds logisch. Veel van die belangrijke heren werkten in havenbedrijven of in de petrochemische industrie. En files waren er niet of nauwelijks.''

,,Nu rijden er ruim twee keer zoveel auto's rond op de Belgische wegen, het verkeer slibt overal toe, en de nieuwe rijken werken steeds meer in Brussel. Dus is de zuidrand van Antwerpen een veel betere ligging. Je vermijdt de Antwerpse Ring en halveert al gauw de afstand tot Brussel.''

Ook gebieden die langs de autosnelweg liggen en in de buurt van een op- en afrit, zijn gegeerd. Net als gemeenten met een belangrijk industriepark. Zij trekken pendelaars aan die de dagelijks files echt niet meer zien zitten. De prijzen voor huizen en appartementen liggen er vaak een stuk hoger dan in gemeenten die niet ,,gezegend'' zijn met de nabijheid van een industriepark of een autosnelweg. Of hoe de troeven van vroeger omslaan in objectieve nadelen.

De prijsevolutie was zoals steeds heel verschillend naargelang van het arrondissement. De drie grafieken geven de evolutie voor Vlaanderen. In een regio die rechtsboven staat zijn de prijzen de jongste vijf jaar sterk gestegen en liggen ze nu ook op een absoluut hoog niveau. Gebieden die links onderaan liggen op de grafiek zijn niet alleen relatief goedkoper, maar het vastgoed is er de jongste jaren ook minder snel in waarde gestegen dan gemiddeld.

Opvallend is het kwadrant rechtsonder, waarin prijzige arrondissementen zoals Brussel-Halle-Vilvoorde en Brugge vertoeven. De jongste jaren, zo blijkt, zijn de prijzen daar niet echt spectaculair meer gestegen. Wonen of bouwen is er zo duur geworden dat steeds meer kandidaat-kopers of -bouwers uitwijken naar andere gebieden.

Constante stijgers op alle vlakken zijn er niet meer. Het kwadrant rechtsboven blijft zowel bij appartementen als bij bouwgronden opvallend leeg, waarmee niet gezegd is dat de prijsstijgingen er beperkt bleven. Appartementen in Turnhout en Roeselare werden de jongste vijf jaar meer dan de helft duurder.

De prijs van bouwgronden in Maaseik verdrievoudigde in die periode.

Bij huizen scoren Maaseik, met 65 procent prijsstijging in vijf jaar en Turnhout met 60 procent, erg sterk. De absolute prijzen doen er nu nog nauwelijks onder voor Halle-Vilvoorde en overtreffen zelfs al die in Brugge.

Bij de appartementen valt de eenzame positie op van het arrondissement Brugge, met een gemiddelde prijs van bijna 200.000 euro. Die positie ,,dankt'' het Venetië van het Noorden vooral aan Knokke en een belangrijk deel van Heist. Met gemiddeld 254.000 euro is Knokke, ondanks een recente terugval, nog steeds de duurste stad voor appartementen.