Explosie woningprijzen lijkt zo goed als voorbij
Niets wijst op een stijging van de prijzen, al is de vraag naar huizen de jongste weken sterk gegroeid.An Nelissen
De woningprijzen zijn vorig jaar niet half zo snel gestegen als in 2006. Na de zomer 'lag de markt zelfs helemaal plat'. Toch wordt voor dit jaar nog een stijging met 3 tot 5 procent verwacht.

Vastgoed

Van onze redacteur



De gemiddelde prijs van een huis steeg het afgelopen jaar nog met 3,79procent tot ruim 208.000euro, die van een appartement nog slechts met 2,31procent tot 154.000euro. In 2006 was dat nog respectievelijk 8 en 6,7procent. Maar dan gooi je wel alles op een hoopje, van het krot dat nauwelijks nog bewoonbaar is tot de luxevilla die voor miljoenen euro's van eigenaar veranderde, waarschuwt Dirk Jacobs, directeur van ERA-België.

Het netwerk van vastgoedkantoren werkt daarom liever met 'referentiewoningen'. Zo'n referentiehuis heeft drie slaapkamers en werd eind vorig jaar voor gemiddeld 205.000 euroverkocht. Dat is 4,97procent meer dan een jaar eerder. Een referentieappartement -met twee slaapkamers- werd maar 2,86procent duurder, tot net geen 155.000euro.

De daling van de prijs van appartementen, waarvoor ERA afgelopen jaar waarschuwde, is er dan toch niet gekomen. Maar veel heeft het niet gescheeld. Tijdens de eerste helft van het jaar stegen de prijzen nog met zo'n drieprocent, na de zomer kwam er nog slechts anderhalf procent bij. Op de huizenmarkt viel de prijsstijging tijdens de tweede helft van het jaar zelfs nagenoeg volledig stil.

Toch blijft Jacobs vrij optimistisch. Hij ziet de prijzen dit jaar met 3 tot 5procent stijgen. Vooral het segment van de 'goedkopere' huizen (minder dan 250.000 euro) en de duurdere appartementen (meer dan 175.000 euro) zouden het nog redelijk goed kunnen doen. Het is ook in die twee segmenten dat de prijs vorig jaar voortdurend bleef groeien.

Het optimisme van Jacobs stoelt op 'de recentste signalen uit het netwerk'. Dat moet wel, want de cijfers voor 2007 zijn niet van die aard om de eigenaars tot een vreugdedans te verleiden. Zowel op de huizen- als de appartementenmarkt nam het aanbod na de zomer zeer snel toe. Sneller alleszins dan de vraag, waardoor de zogenaamde 'sales-rate' -de verhouding tussen het aantal aangeboden en het aantal verkochte huizen en appartementen- afnam van meer dan 85procent begin vorig jaar tot respectievelijk 75 en 72procent enkele weken geleden.

Vreemd genoeg is het verschil tussen de gevraagde prijs en die waartegen verkocht wordt, redelijk stabiel gebleven op 10procent voor huizen en ruim 11procent voor appartementen.

De tijd die verstrijkt tussen het ogenblik waarop een woning te koop wordt aangeboden en het moment waarop de onderhandse overeenkomst ('het compromis') ondertekend wordt, is voor huizen opgelopen van gemiddeld 87 tot 90dagen en voor appartementen van 99 tot 110dagen.

Op zich wijst dat niet noodzakelijk op een afkoeling van de markt, want in het najaar van 2005 moesten verkopers respectievelijk 105 en ruim 160dagen geduld hebben, en dat belette de prijzen niet om in een behoorlijk tempo te blijven stijgen.

Maar nu is er de kredietcrisis die de rentetarieven tijdens de tweede helft van het jaar heeft opgestuwd. Koppel dat aan de toch nog gestegen prijzen en de mensualiteit -het totale bedrag dat maandelijks voor een woonkrediet aan de bank betaald moet worden- blijkt ook fors gestegen.

Voor een referentiewoning die volledig met geleend geld betaald wordt, moet je nu op meer dan 1.400 euro per maand rekenen, terwijl dat voor appartementen ook al meer dan 1.000 euro is.

De jongste maanden komt uit het ERA-netwerk dan ook steeds meer het signaal dat kopers de prijshausse niet meer kunnen volgen. Dat de vraag volgens ERA dan toch plots opnieuw sterk gestegen is, klinkt daarom nogal vreemd.