De grote liefde van de Belg voor woonkredieten met variabele rente is bekoeld. Meer dan vier op vijf leners kiezen voor een vast tarief. Maar is dat wel verstandig?

Bouw

Van onze redacteur

Luc Coppens

Brussel.

TOT voor enkele jaren bouwde de Belg bijna zonder er bij na te denken. Het bezit van een eigen huis zit hem zo in de genen dat elke rationaliteit moet wijken. Bijna 80 procent van de Belgen is intussen eigenaar geworden. Toch is vastgoed kopen niet zo vanzelfsprekend. Kijk maar naar onze buurlanden, waar een veel groter deel van de bevolking huurt.

Maar geld lenen was de jongste jaren abnormaal goedkoop en dus werd er duchtig op los gekocht en gebouwd. De komende maanden en jaren dreigt daar verandering in te komen. Hoe staan die vele duizenden gezinnen en alleenstaanden er voor die de jongste jaren toehapten en aanvaard hebben dat de bank de rente op hun krediet jaarlijks kan aanpassen?

Zij hebben gekozen voor een lening met jaarlijks aanpasbare rente van 2,75 procent of zelfs nog iets minder. Het alternatief was een woonkrediet met vaste rente en een looptijd van 20 jaar tegen 3,8 procent. Nu zijn die tarieven opgelopen tot respectievelijk 4,15 en 4,4 procent.

Niet verwonderlijk dat de markt afgelopen jaar overspoeld werd door herfinancieringen. Drie keer op vier, blijkt uit de cijfers van de Immothekers, wordt daarbij gekozen voor een vaste rente.

Als we er ook nog de nieuwe leningen bijtellen,dan loopt het percentage nog hoger op. Nauwelijks 13 procent van de ontleners kiest nog voor variabele rente, en daarvan opteert nauwelijks een derde voor een echt jaarlijks aanpasbare rente.

Op het eerste gezicht lijkt dat een zinnige keuze. Wie geleend heeft tegen die 2,6 procent en jaarlijks moet afwachten hoe de rente evolueert, kan in het slechtste geval vanaf het vierde jaar 5,2 procent betalen. Voor een lening van 100.000 euro stijgt de maandelijkse last daardoor van dik 530 tot meer dan 660 euro. Per jaar betaal je dus in het slechtste scenario zowat 1.600 euro meer dan gepland.

Zover zijn we nog niet, maar met een rente van ongeveer 4,5 procent voor een vaste looptijd van 20 jaar, werd toch al de helft van de weg afgelegd naar het ,,worst-case'' scenario.

Het klinkt dramatisch, maar je moet er ook rekening mee houden dat de jongste twee jaar nagenoeg alleen de kortetermijnrente gestegen is. Sinds begin dit jaar ligt ze zowat op hetzelfde peil als die op lange termijn. Dat is heel uitzonderlijk.

Economen lijken het erover eens dat de kortetermijnrente dit jaar nog wat zal oplopen, maar vanaf 2008 weer zal dalen. Wie de jongste maanden gekozen heeft voor een vaste rente, dreigt dus een nieuwe rentedaling aan zijn neus te zien voorbijgaan.

Vergeet niet, zegt de Immotheker, dat de extreem hoge rentes van de jaren tachtig en negentig een uitzondering waren. Gemiddeld lag de langetermijnrente de afgelopen 50 jaar tussen 2,5 en 5,5 procent.

Het verleden, geeft hij toe, biedt natuurlijk geen garanties voor de toekomst. Maar bij een ,,realistische'' rentesimulatie op basis van de voorbije tien jaar, blijkt dat je waarschijnlijk opnieuw beter voor een variabele rente kiest. De ,,onderliggende'' rente voor een krediet met jaarlijks aanpasbare rente bedraagt nu 3,71 procent.

Dat tarief, dat maandelijks wordt vastgelegd door de Nationale Bank, ligt nu al een half procentpunt hoger dan het gemiddelde van de jongste tien jaar. De kans dat de rente de komende tien jaar gemiddeld lager zal uitvallen dan nu, wordt dus met de dag groter.

Op basis van die simulatie zal de variabele hypotheekrente de komende tien jaar gemiddeld 3,7 procent per jaar bedragen. Dat terwijl het vast tarief nu 4,4 bedraagt. De keuze lijkt gauw gemaakt, hoewel het natuurlijk altijd koffiedik kijken blijft.



Dit is de derde aflevering in een reeks van vier. Morgen: het fiscale luik.