BRUSSEL -- Tijdens een huurovereenkomst gebeurt het wel eens dat er dringende en ook soms grote herstellingen moeten worden uitgevoerd aan het verhuurde goed. Denken we maar aan de boiler die volledig stuk is, ramen of deuren die moeten worden vervangen of aan het dak dat aan vervanging toe is.

In een vroegere rubriek wezen we er al op wie de kosten van dergelijke herstellingen dient te dragen. We gaven toen aan dat de verhuurder in principe -- behalve als iets anders wordt overeengekomen tussen de partijen -- de kosten van de grote herstellingen en van herstellingen die noodzakelijk zijn door slijtage of overmacht, op zich dient te nemen. Een andere vraag is of de verhuurder ook verplicht is die herstellingen onmiddellijk te doen, en of hij er niet mee kan wachten tot na het einde van de huurovereenkomst.

Het uitgangspunt hier is dat de verhuurder de herstellingen dadelijk moet uitvoeren als ze onontbeerlijk zijn om de huurder het volledige en normale genot van het pand te geven. Hij kan er dus niet mee wachten. Doet hij dat toch, ondanks een aanmaning van de huurder, dan kan de huurder een deel van de huur of zelfs de volledige huur inhouden.

Bovendien zou hij naar de vrederechter kunnen stappen om de verhuurder te verplichten de herstellingen uit te voeren of om hem te laten machtigen de werken op kosten van de verhuurder te laten uitvoeren. De huurder zou ook een schadevergoeding en zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen vragen.

Indien de verhuurder de herstellingen wel wil doen en daarover geen problemen maakt, is het nog maar de vraag of de huurder op zijn beurt die herstellingen ook moet gedogen. Kan hij niet weigeren dat zulke herstellingen tijdens de duur van de huurovereenkomst worden uitgevoerd? En heeft hij -- als hij ze al moet aanvaarden -- geen recht op een vermindering van de huurprijs wegens dit ongemak?

Het uitgangspunt is dat, als het verhuurde goed tijdens de huurovereenkomst dringende herstellingen nodig heeft, de huurder die moet gedogen voorzover ze niet tot na het einde van de huurovereenkomst kunnen wachten. Het moet dus gaan om dringende herstellingen (zoals de verwarmingsketel die stuk is en moet worden vervangen).

Kunnen de herstellingen wachten tot na het einde van de huurovereenkomst, dan kan de huurder weigeren dat ze plaatsvinden. Dit zal het geval zijn met verbeteringswerken (zoals de aanleg van de tuin, het inrichten van de zolder als kamer, ...). Om zulke herstellingen te kunnen doen, is dus het akkoord van de huurder noodzakelijk.

De noodzaak van dringende herstellingen moet bovendien door overmacht of ouderdom ontstaan zijn. Werden de herstellingen dringend omdat de verhuurder voordien nalatig was of onvoldoende onderhoud deed, dan mogen ze niet tegen de wil van de huurder worden uitgevoerd en is zijn voorafgaande toestemming vereist.

Indien de huurder niet akkoord is met de herstelling en meent dat die niet dringend is (volgens hem kunnen de ramen bij voorbeeld nog enkele jaren blijven staan), dan zal uiteindelijk (als een verzoening tussen partijen niet mogelijk is), de vrederechter de knoop moeten doorhakken.

In de wet staat vermeld dat de huurder geen recht heeft op huurvermindering als de werken minder dan 40 dagen duren. Indien de werken langer dan 40 dagen duren, moet de huurder een evenredig deel van de huur niet betalen. Dit bedrag wordt bepaald in functie van de duur van de werken en het gedeelte van het gebouw waarover hij tijdelijk niet kan beschikken. Wordt de woning door de werken onbewoonbaar, (ongeacht of dit voor meer of minder dan 40 dagen is), dan heeft de huurder het recht om de overeenkomst te laten ontbinden.

De regels die we hier aangeven, zijn in grote mate van zogenaamd aanvullend recht. Dit betekent dat van heel wat van deze bepalingen in de huurovereenkomst contractueel kan worden afgeweken. Zo wordt in heel wat huurovereenkomsten de bepaling ingelast dat de huurder alle herstellingswerken moet dulden, zelfs al duren ze meer dan 40 dagen en zonder dat hij enige vermindering van de huurprijs kan vragen.

  • Deze rubriek verschijnt om de twee weken op dinsdag. De auteur is advocaat-vennoot bij het advocatenkantoor De Lat, Wuyts en vennoten in Herentals.