FRANKFORT (reuters) -- Wie verlegen zit om een gespreksonderwerp op een cocktailparty in Londen, Dublin of Amsterdam, moet maar even beginnen over de stijgende prijzen van huizen en appartementen om een geanimeerde discussie op gang te brengen. Het is een onderwerp dat iedereen na aan het hart ligt. Dat geldt zelfs voor de Europese Centrale Bank, die er een bedreiging voor de economische groei in ziet.

Afgelopen jaar stegen de prijzen van huizen en appartementen in de eurozone met gemiddeld 5 procent, blijkt uit een studie van Credit Suisse First Boston (CSFB). Van 1992 tot 1998 trappelden ze zelfs ter plaatse. Maar achter die globale cijfers gaan belangrijke regionale verschillen schuil.

Ten opzichte van 1993 zijn de prijzen van huizen en appartementen in Ierland ruim verdubbeld. Tijdens de jongste 12 maanden stegen ze zelfs met meer dan 20 procent. Maar in Duitsland zijn de verkoopprijzen in dezelfde periode met 7 procent gedaald.

Uit een extrapolatie die CSFB maakte, blijkt dat de prijzen tijdens de komende drie jaar nog eens met 20 tot 25 procent kunnen stijgen. Als dat gebeurt, zullen zij een bijdrage van 0,4 procentpunt per jaar leveren aan de regionale economische groei in de eurozone.

Een huis of appartement is in Europa het belangrijkste onderdeel van het gezinsvermogen. Volgens CSFB is het vastgoed in de vermogensportefeuille van het modale Europese gezin tien keer zo belangrijk als aandelen. Terwijl een ineenstorting van de beurzen in de Verenigde Staten dramatische gevolgen kan hebben op het vermogen en dus op het consumptiepatroon van de gezinnen, zijn de Europese gezinnen erg gevoelig voor een terugval op de vastgoedmarkt.

Door de sterke prijsstijgingen op de markt hebben gezinnen immers het gevoel dat hun vermogen fors is toegenomen en dat kan leiden tot verhoogde consumptie. Koppel daaraan het nog steeds relatief lage rentepeil in Europa, en de neiging om meer uit te geven dan het gezin beschikbaar heeft neemt nog toe. De banken verstrekken meer krediet, de vraag neemt toe, en de prijzen komen onder druk. Als die toestand aanhoudt, spreken economen van inflatie.

In Nederland bijvoorbeeld is de spaarquote negatief geworden. Onze noorderburen geven dus meer geld uit dan ze beschikbaar hebben. Een situatie waar ook de Verenigde Staten mee vertrouwd zijn. De gouverneur van de Nederlandse centrale bank, Nout Wellink, stelde donderdag in een nota vast dat de stijging van de woningprijzen afgelopen jaar zorgde voor een extra economische groei van één procentpunt, maar waarschuwde ervoor dat een crisis van de vastgoedmarkt voor een even scherpe vermindering van de groei verantwoordelijk zou zijn.

Ook de Europese Centrale Bank (ECB) waarschuwde er in een recent rapport voor dat de woningprijzen gevoeliger zijn voor rentestijgingen dan consumptiegoederen. Als de Europese economie te sterk begint te groeien en er gevaar is voor versnelde prijsstijgingen, kan het voor de ECB moeilijk worden om een beleid uit te stippelen. De noodzakelijke renteverhoging kan de groei in landen als Nederland en Ierland dan onevenredig sterk terugdringen.

Toch zal de ECB de rente niet kunnen tegenhouden als de inflatie in de eurozone hoger dreigt op te lopen dan 2 procent per jaar. Die twee procent is de limiet die de centrale bank zichzelf heeft opgelegd. Daarboven komt volgens haar de prijsstabiliteit in Europa in gevaar.

Een renteverhoging kan ook nodig zijn om te vermijden dat de euro nog verder verzwakt. Een zwakke munt betekent dat producten uit een andere muntzone (dollar, yen, pond) relatief duurder zijn geworden. Sommige van die producten kan je om welke reden ook niet zelf produceren (benzine, aardgas, stookolie, computers, sommige software...). Dus moet je ze invoeren, tegen welke prijs ook. En voor je het weet, importeer je dan inflatie uit de Verenigde Staten, uit Groot-Brittannië, uit Japan.

Het is ten slotte ook mogelijk dat de ECB de rente moet optrekken omdat de woningprijzen in een aantal landen de druk op de inflatie te hoog doen oplopen. In dat geval zijn die landen het slachtoffer die door een aangepast begrotingsbeleid proberen hun woningprijzen voldoende stabiel te houden. Hun groei wordt gefnuikt door een renteverhoging die anderen uitlokken.