BRUSSEL -- ,,Er zijn te veel vastgoedfondsen op de Belgische markt. De vaak uitstekende rendementen wegen blijkbaar niet op tegen de geringe liquiditeit van de deelbewijzen -- wie er heeft, geraakt er, ondanks de notering op de beurs, moeilijk weer van af. Volgens analisten is er op de Brusselse beurs plaats voor 4 tot 5 vastgoedbevaks. Niet voor dertien, zoals nu.''

Afgevaardigd bestuurder Jean-Louis Appelmans van Leasinvest Real Estate, een van de middelgrote vastgoedbevaks op de Belgische markt, kon op de persconferentie waar hij de resultaten van het eerste boekjaar voorstelde, moeilijk zijn teleurstelling verbergen over de reactie van de beleggers op het geboden rendement.

Na een introductie tegen bijna 55 euro (ruim 2.200 frank) slaagde Leasinvest er zowat een half jaar in dat koersniveau aan te houden of zelfs heel licht te overtreffen. Daarmee presteerde Leasinvest beter dan het gemiddelde van de vastgoedbevaks. Begin dit jaar werd het fonds echter meegesleurd door het slechte klimaat op de Brusselse beurs en dook het dik 15 procent, net als de andere vastgoedbevaks overigens.

Sindsdien schommelt de notering rond 48 euro. ,,Zelfs toen we einde vorige week een brutodividend van 3,68 euro in het vooruitzicht stelden reageerde de koers niet. Het rendement bedraagt nu meer dan 7,5 procent. En daarvoor moet je maar enkele dagen belegd blijven.''

,,Vergelijk dat eens met de rente op een staatslening met een looptijd van 10 jaar'', merkt Appelmans op. ,,Die biedt minder dan 5,6 procent. En dat haal je niet in enkele dagen. Een verschil in rendement dat totaal niet verantwoord kan worden. Behalve dan door de beperkte liquiditeit van de vastgoedbevaks.''

Daar ziet Appelmans twee verklaringen voor. Een eerste is de afwezigheid van institutionele beleggers. Die zouden met de grote volumes die ze verhandelen voor liquiditeit kunnen zorgen, maar ze happen niet toe. De vraag is maar of de markt niet liquide is door de afwezigheid van institutionelen, dan wel of de institutionelen wegblijven omdat de markt te illiquide is. De kip en het ei.

Daarnaast is er de typisch Belgische verklaring. In dit land wonen in verhouding zeer veel eigenaars die weinig zin hebben om, behalve hun aanzienlijke investering in een eigen huis, nog een deel van hun portefeuille in vastgoed te stoppen.

Maar er is ook de dimensie van de fondsen. Veel kleintjes beheren met moeite twee tot vier miljard frank. Met een portefeuille die geschat wordt op 7,15 miljard frank en einde volgend jaar door de 10 miljard zou moeten breken, behoort Leasinvest al tot de middelgrote spelers. In Duitsland investeren de grote vastgoedfondsen jaarlijks meer dan 20 miljard frank in nieuwe gebouwen.

Diverse analisten zijn het erover eens dat één miljard euro (ruim 40 miljard frank) de minimumdimensie is voor een vastgoedbevak. Alle vastgoedbevaks samen halen in dit land met moeite het drievoudige daarvan. Dus is er plaats voor vier, hooguit vijf fondsen, luidt de redenering.

Kunnen de bestaande fondsen dan niet fuseren? Vaak zijn ze op heel uiteenlopende deelmarkten actief, maar ,,de meeste vastgoedbevaks in dit land zijn vooral vergrendeld door hun juridisch statuut''. Daarover struikelen volgens Appelmans alle fusiegesprekken nog voor ze begonnen zijn.

En buitenlandse expansie? ,,Hoewel de huurprijs per vierkante meter op de Brusselse kantorenmarkt merkelijk lager ligt dan in de ons omringende landen, biedt zij de hoogste huurrendementen in heel Europa. Wat zouden wij in Frankfort of Parijs gaan zoeken waar we met moeite 5 procent kunnen halen als we hier vlotweg 7 tot 8 procent en zelfs meer halen? Voor semi-industrieel vastgoed ligt dat anders.''

Leasinvest zelf haalt een huurrendement van 7,63 procent. Dat is 0,18 punt minder dan een jaar geleden, een gevolg van de waardestijging van de portefeuille met 300 miljoen frank tot 7,15 miljard . Die bestaat niet alleen uit kantoorgebouwen in Brussel, maar in de hele ,,gouden driehoek'' tussen Brussel, Antwerpen en Gent.

Nog voor het einde van de maand hoopt Leasinvest een project van 1,3 miljard frank ,,in de buurt van Gent'' te kunnen onthullen. Als alles normaal verloopt, en omdat vorige maand ook al een eerste gebouw in het Delta Business Park in Kontich werd opgenomen in de portefeuille, klimt de waarde van de portefeuille dan tot bijna 8,5 miljard tegen midden 2001. Leasinvest wil zo snel mogelijk de kaap van 10 miljard ronden -- ,,mogelijk dit boekjaar al'' -- om dan de steven te richten naar de 20-miljard-horizon.