Journalisten moeten een slecht karakter hebben. Spijkers op laag water zoeken is hun hobby. Lastige vragen stellen, daar leven ze voor. Een Op het spoor gekomen van een schandaal? Het voorvocht parelt al. En als een nieuwe wetgeving in de stijgers staat? Dan kan de zoektocht beginnen naar hiaten, onverwachte situaties, discriminaties en politieke hallucinaties. Hoe zou het Vlaams ontwerpdecreet voor de hervorming van de registratierechten het er van af brengen?

De grote lijnen van het decreet zijn nu stilaan wel bekend, hopen we toch na drie afleveringen van deze reeks. De Vlaamse regering heeft een ontwerpdecreet klaar dat de registratierechten verlaagt van 12,5 tot 10 procent en ze beperkt ,,meeneembaar'' maakt.

Op 1 januari worden de Gewesten bevoegd voor de registratierechten. Maar de Vlaamse overheid heeft niet tot die datum gewacht om initiatieven voor te bereiden. Er werd een voorontwerp van decreet ingediend waar de regering zich een kleine twee maanden geleden achter schaarde. Het Vlaams parlement moet zich nog uitspreken, maar eerst is het wachten op het advies van de Raad van State.

Eind november werd het ontwerpdecreet, op vraag van die Raad, op zijn ,,technische haalbaarheid'' getoetst met de Federale administratie. Er werden enkele kleine, volgens specialisten zuiver technische, aanpassingen doorgevoerd. Nu bevindt het zich bij de Raad van State die de komende dagen, hooguit weken, een advies moet uitbrengen.

Als alles volgens schema verloopt wordt het decreet midden januari goedgekeurd in het Vlaams parlement, en gaat het in met terugwerkende kracht vanaf 1 januari.

Vanaf dan betaalt de Vlaming nog 10 procent registratierechten in plaats van 12,5 procent, en betaalt hij geen rechten op de eerste schijf van 12.500 euro (504.000 frank) van de aankoopsom, tenzij hij kan genieten van de ,,meeneembaarheid'' van die rechten.

Het princiep is dat iemand in zijn hele leven nooit meer registratierechten betaalt dan die op de duurste woning die hij ooit in eigendom had. Maar op het laatste ogenblik bouwde de regering een limiet in van 12.500 euro.

Bij de aankoop van een gezinswoning (geen buitenverblijf of opbrengstwoning) kan je tot 12.500 euro registratierechten in mindering brengen die betaald zijn op de aankoop van een of meer vorige gezinswoningen. Voor zover de vorige gezinswoning binnen de twee jaar verkocht wordt.

Als op die nieuwe woning minder registratierechten moeten betaald worden dan op de vorige destijds betaald werd, dan ontstaat een soort krediet dat je mee kan nemen bij de eventuele volgende aankoop van een gezinswoning. Steeds in zoverre de vorige gezinswoning dan wordt verkocht, en tussen beide transacties niet meer dan twee jaar verstrijkt.

De totale vrijstelling van registratierechten kan daardoor echter nooit hoger liggen dan 12.500 euro (geïndexeerd). Wie bijvoorbeeld bij een eerste aankoop 12.500 euro registratierechten betaalt, en dan die woning inruilt voor een appartement van 75.000 euro, betaalt geen registratierechten en heeft zelfs nog 5.000 euro tegoed.

Hij kan die 5.000 euro meenemen bij de aankoop van een volgende gezinswoning die bijvoorbeeld opnieuw 125.000 euro kost, bovenop de 7.500 euro van zijn eerste appartement, zodat hij andermaal geen registratierechten betaalt.

Maar als de nieuwe woning bijvoorbeeld 160.000 euro kost, kan hij de 5.000 euro niet toevoegen aan de 12.500 euro die hij ooit al eens betaald heeft. De limiet van 12.500 euro blijft dus ook hier gelden. In dit geval zal hij dus 3.500 euro registratierechten moeten betalen.

Meer in het algemeen heeft iemand die een woning van meer dan 125.000 euro (ruim 5 miljoen frank) koopt, altijd pech omdat hij een deel van de meeneembaarheid verliest door de beperking ervan tot 12.500 euro. De hele reglementering wordt er ook een stuk ingewikkelder door. Aanvankelijk was in de limiet niet voorzien, maar politieke compromissen eisen vaak een tol...

Soms is er een uitweg, maar die bestaat nu ook al. Op federaal niveau bepaalt artikel 212 van van het Wetboek Registratierechten al jaren dat de rechten voor 60 procent kunnen gerecupereerd worden als een huis binnen de twee jaar na de aankoop opnieuw verkocht wordt. De fiscus kijkt daarvoor naar de authentieke aktes.

Tot nu werd altijd geschreven dat die mogelijkheid op 1 januari vervalt en vervangen wordt door de nieuwe regeling. Maar dat blijkt hoegenaamd niet te kloppen. Het decreet bepaalt alleen dat de 60 procent-regel niet cumuleerbaar is met de meeneembaarheid in de nieuwe reglementering. Het staat de koper overigens vrij zelf te beslissen bij welke regeling hij het meeste baat heeft.

Een collega heeft een jaar geleden een huis gekocht, maar moet nu vaststellen dat het eigenaarschap hem niet echt ligt. ,,Geef mij maar opnieuw een huurhuis,'' zuchtte hij. Begin volgend jaar wil hij de daad bij het woord voegen. Op dat ogenblik kan hij kiezen voor de 60 procent-regel.

Als hij jaren later van idee verandert en met de oude dag in het verschiet toch liever zeker is van zijn huis, kan hij bij de aankoop van een woning uiteraard niet meer genieten van de meeneembaarheid, maar wel (opnieuw) van de vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 12.500 euro van de aankoopsom.

Zoals het ontwerpdecreet er nu bijligt, en vooral door de limiet van 12.500 euro, is het evident dat bij verkoop van een wat duurder huis binnen de twee jaar na de aankoop ervan, de 60 procent-regel interessanter blijft dan de nieuwe regeling. Als de registratierechten meer dan 20.833 euro bedragen, wat overeenkomt met een verkoopprijs van meer dan 208.333 euro (8,4 miljoen frank), is het interessanter te kiezen voor de recuperatie van 60 procent en de meeneembaarheid te laten voor wat ze is.

Maar, pas op. Die redenering gaat niet noodzakelijk op als de verrichting wordt bekeken in het kader van de mogelijke reeks vastgoedtransacties die in een mensenleven kunnen plaatsvinden.

Vertrekken we van een eerste woning van 140.000 euro (ruim 5,6 miljoen frank), waarop na verrekening van de vrijstelling 12.750 euro registratierechten worden op betaald. Ettelijke jaren later wordt die woning ingeruild voor een veel duurder exemplaar: 250.000 euro (dik 10 miljoen frank). De registratierechten bedragen dan 12.500 euro (25.000 min 12.500 meeneembare rechten van de vorige aankoop).

Maar om welke reden ook wordt die woning binnen de twee jaar opnieuw verkocht om een beter geleden exemplaar te kopen voor hetzelfde bedrag. Wat kies je?

Wie opteert voor de meeneembaarheid, betaalt bij de aankoop van de volgende woning -- de derde in de rij dus -- weer 12.500 euro registratierechten. Wie kiest voor de recuperatie van 60 procent, krijgt eerst 7.500 euro terug (60 procent van 12.500 euro), maar betaalt nadien 23.750 euro registratierechten (tien procent op 250.000 min 12.500 euro vrijstelling) op de nieuwe woning. Per saldo betaalt hij dus 16.750 euro, meer dan wie opteert voor meeneembaarheid.

Op het kabinet van minister Van Mechelen is men zich heel bewust van het keuzeprobleem. In het oorspronkelijk ontwerp -- zonder limiet -- had ,,shoppen'' geen zin, maar nu moet een oplossing gevonden worden, luidt het. Als die er niet komt voor het decreet gestemd wordt, komt er nadien zo snel mogelijk een aanvulling.

Een min of meer soortgelijke situatie ontstaat overigens als iemand met een eigen huis van zijn werkgever de kans krijgt om enkele jaren naar het buitenland te gaan. Is hij minder dan twee jaar eigenaar van zijn huis, dan kan hij opteren voor de verkoop van zijn huis om zo 60 procent van de registratierechten te recupereren.

Is hij al langer dan twee jaar eigenaar, dan kan hij weliswaar verkopen, maar is er geen recuperatie. Komt hij jaren later terug naar België en koopt hij opnieuw een woning, dan wordt alleen de eerste schijf van 12.500 euro vrijgesteld van registratierechten. De meeneembaarheid is verjaard omdat er meer dan twee jaar ligt tussen de verkoop van de ,,oude'' woning en de aankoop van de nieuwe.

Als hij het huis niet verkoopt, maar al die tijd verhuurt, bestaat wel de mogelijkheid om de al betaalde registratierechten mee te nemen. Daarvoor moet je bij je terugkeer naar België wel de bestaande huurders opzeggen en zelf eerst opnieuw in het huis komen wonen. Als je het dan verkoopt om een nieuwe gezinswoning te kopen, kan je de al betaalde registratierechten meenemen.

Een andere variante is de verkoop van een huis, gevolgd door een periode van huren, gewoon omdat de zoektocht naar een geschikte koopwoning nog niet afgerond is. Het ogenblik waarop je een bestaande woning optimaal kan verkopen en dat waarop je het nieuwe huis van je dromen vindt, vallen niet noodzakelijk samen. Dat beseft de Vlaamse fiscus ook wel. Daarom krijgt de belastingplichtige twee jaar de tijd om een nieuwe woning te vinden. In tussentijd mag hij een andere woning huren, op hotel gaan of wat dan ook, zonder zijn meeneembaarheid te verliezen.

Wie tenslotte zijn huis nu al verkocht heeft en pas volgend jaar een nieuwe woning koopt, kan net zo goed van de nieuwe regeling genieten als iemand die zijn bestaande gezinswoning pas volgend jaar van de hand doet. De voorwaarden blijven wel dat er niet meer dan twee jaar tussen beide transacties mag liggen en dat het telkens om een hoofdverblijfplaats moet gaan.

Maar de keten van vastgoedtransacties loopt niet altijd uitsluitend over aankopen. Er is ook nog zoiets als bouwen, en dan zijn geen registratierechten verschuldigd.

Beeld je even in dat een jong gezin een bestaand huis koopt en daarop dus registratierechten betaalt. Bij hun volgende vastgoedtransactie kunnen ze dus genieten van de meeneembaarheid. Ook als ze besluiten een huis te bouwen. Dan betaal je enkel btw, maar geen registratierechten. Behalve op de grond, en daar speelt de meeneembaarheid wel. En met de huidige grondprijzen is dan allicht al een groot deel van je 12.500 euro opgesoupeerd.

  • Dit is de laatste aflevering in een reeks van vier. De vorige artikels verschenen op 24 november, 1 en 8 december. Wegens de vele reacties krijgt u volgende zaterdag, 22 december, nog een nabeschouwing waarin de situatie van samenwonende en gescheiden paren nader wordt bekeken.