Lenen om een huis te bouwen of te kopen is zelden zo goedkoop geweest. Zelden, want hoewel de rente op de kapitaalmarkt dik twee weken geleden op een historisch dieptepunt is beland, en daarna nog verder zakte, waren de woonkredieten de eerste weken van 1999 goedkoper dan nu. Hoe kan dat?

Minder dan 5 procent betaalde je toen voor een lening op twintig jaar met vaste rente. Heel even is een kleinere verzekeraar zelfs onder de 4,7 procent gedoken.

Nu is het al een geweldige prestatie als je zo'n vast krediet kan versieren voor minder dan 5,25 procent. Steken de banken het verschil gewoon op zak?

Financiële instellingen leven van de ,,intermediatiemarge'', zoals het verschil tussen debet- (in dit geval hypotheek-) en creditrente (deposito's van alle aard) in financiële bewoordingen wordt genoemd. Als ze een woonkrediet op twintig jaar toestaan, putten ze daarvoor uit kapitaal dat ze bij hun klanten hebben aangetrokken via spaarboekjes, kasbons, termijn- en zelfs zichtrekeningen.

Omdat het om een langetermijnkrediet gaat, wordt vooral gekeken naar de rentevergoeding die zij zelf op lange termijn aan hun klanten moeten betalen. De Belgische overheidsobligaties (olo's) met een looptijd op tien jaar worden daarvoor, ook internationaal, als norm genomen.

Op 22 januari 1999 zakte de rente op die overheidsobligaties naar 3,877 procent, toen het laagste peil ooit. Midden vorige maand, net geen 52 maanden later, werd dat record scherper gesteld. Daarna zakte de rente verder. Vorige week dinsdag rendeerde de olo op tien jaar nog 3,694 procent, een nieuw laagterecord.

Maar goed, zo'n absoluut peil zegt natuurlijk niet veel over het algemeen klimaat op de kapitaalmarkt. Daarvoor moeten we naar de gemiddelde rentestand gedurende een wat langere periode kijken. De drie maanden die aan zo'n dieptepunt voorafgaan bijvoorbeeld. De gemiddelde rente tussen 1 november 1998 en einde januari 1999, bedroeg 4,134 procent. Tussen 1 maart en 31 mei van dit jaar kwam het gemiddelde uit op 4,138 procent.

Een kniesoor die nog vindt dat de rente nog niet helemaal gezakt is tot het peil van vier jaar geleden. Maar zelfs dan is het wel overduidelijk dat de banken op dit ogenblik een pak meer op hun woonkredieten verdienen dan dik vier jaar geleden. Speelt de concurrentie dan niet meer?

Allicht minder dan in 1999. Toen bereikte de rente een dieptepunt in de weken voor Batibouw. Eind januari van datzelfde jaar begon de rente weer te stijgen, maar met de bouwbeurs in het vooruitzicht hielden de banken de tanden stijf op elkaar. Begin maart 1999 flirtten ze met verlies op elk woonkrediet dat ze nog afsloten.

De langetermijnrente schommelde toen rond 4,3 procent, met pieken tot 4,4 procent. Kredieten op twintig jaar tegen minder dan 5 procent brachten de banken toen, per schijf van 25.000 euro, hooguit 1.400 euro meer op dan een olo op tien jaar. Een doorsnee lening draait rond de 100.000 euro, en daaraan verdiende de bank toen zo'n 5.500 euro.

Als daarvan na aftrek van de rechtstreekse kosten nog 5.000 euro overblijft, heeft de bank efficiënt werk geleverd. Vijf procent brutorendement dus. Maar daar moeten nog de algemene kosten van afgetrokken worden, zoals de afschrijving van het kantorennet en van de informatica waarmee de bankbediende fiscale simulaties uit zijn hoed tovert.

De afgelopen jaren werd duidelijk dat de banken hun les geleerd hebben en veel voorzichtiger zijn geworden. Ze geven niet meer zomaar het volle pond van een rentedaling door aan hun klanten -- die overigens, onder invloed van tussenpersonen als de Immotheker en Eurofinco, veel beter beseffen wat er op de markt van het woonkrediet te koop is.

Maar er speelt nog een ander element. Door de explosie van de grondprijzen in de voorbije vijf jaar slaagt een modaal gezin er nog maar heel nipt in om de nodige fondsen bijeen te brengen om een eigen huis te kopen of bouwen. Om te vermijden dat ze zichzelf uit de markt prijzen, zonder hun eigen winstmarge in gevaar te brengen, lanceerden de banken daarom kredietformules met een vaste rente, maar variabele looptijd.

Ze spelen daarmee in op de nog scherpere daling van de rentetarieven op korte termijn. Schatkistcertificaten met een looptijd van een jaar zakten in januari van dit jaar door de 2,5 procent en belandden daarmee in een gebied waar ze nooit eerder vertoefden. Sindsdien ging het steeds verder naar beneden. De jongste weken halen ze nog nauwelijks meer dan 2 procent.

De kloof tussen de lange- en kortetermijnrente is nu enorm, en daar pikken de banken op in. Zij bieden nu woonkredieten aan tegen 3,3 tot 3,4 procent, met een rente die jaarlijks wordt aangepast, waarbij de klant de keuze krijgt tussen een aanpassing van zijn mensualiteiten of een verlenging (of verkorting) van de looptijd van de lening.

Voor de bank beperkt zo'n formule het risico. Jaarlijks de rente kunnen aanpassen, is veel comfortabeler dan een krediet verstrekken waarvan je de rente in geen twintig jaar kan herzien. Voor de klant wordt het beheer van het gezinsbudget een stuk gemakkelijker omdat er geen plotse verhoging dreigt van de kredietlast. Bovendien is die last een stuk kleiner dan bij een vaste rente. Voor een krediet van 100.000 euro betaal je per maand 100 euro minder. Dat scheelt een flinke slok op de borrel.

Maar er is ook een belangrijk nadeel. Kandidaat-kopers of -bouwers hebben de neiging om te vergeten dat de rente nu extreem laag staat, en dat ze bijgevolg de komende jaren allicht vooral omhoog zal gaan. De kans dat de uiteindelijke looptijd dus ettelijke jaren langer, en de kostprijs een stuk hoger, zullen uitvallen, is bijgevolg heel reëel.