We kennen eigenlijk weinig begrippen waarmee zoveel Belgen te maken hebben en waar tegelijk zoveel misverstanden rond bestaan. En zelfs wie duidelijk beseft wat het kadastraal inkomen is en op welke manieren er belastingen worden op geheven, heeft vaak geen of onvoldoende idee van de mogelijkheden om fiscaal te optimaliseren. Duizenden gezinnen betalen daardoor elk jaar opnieuw vele honderden euro belastingen meer dan nodig is.

Huizen, appartementen en gronden worden in twee stappen belast. Eerst belandt het aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing in de bus. Die heffing wordt ook nog wel ,,grondbelasting'' genoemd. Het is een belasting op het ,,kadastraal inkomen'' van een huis. De onroerende voorheffing wordt al vier jaar geïnd door de gewesten. Voordien moest aan de federale overheid betaald worden, en die stortte de opbrengst door aan de gewesten, de provincies en de gemeenten. U krijgt er een afzonderlijke afrekening voor die binnen twee maanden betaald moet worden. In tegenstelling tot de personenbelasting geldt ze voor het jaar zelf waarin ze verstuurd wordt.

De onroerende voorheffing wordt geheven op het kadastraal inkomen. Dat is de geschatte huuropbrengst van een woning, verminderd met de kosten voor herstellingen en onderhoud en rekeninghoudend met de ouderdom van het goed. Die huurwaarde hangt sterk af van de staat waarin de woning verkeert en van de ligging. Daarom zouden de kadastrale inkomens aanvankelijk om de tien jaar met een perequatie worden aangepast aan de werkelijke evolutie van de huurwaarde. Bij gebrek aan middelen werd dat systeem in 1993 afgeschaft.

Maar de kadastrale inkomens worden sinds 1991 wel jaarlijks geïndexeerd.

Voor 2003 moet het basis-kadastraal inkomen verhoogd worden met 33,91 procent. Op het resultaat van die ,,berekening'' wordt de onroerende voorheffing toegepast. Het percentage van die voorheffing hangt af van de gemeentelijke en provinciale opcentiemen. Die worden geheven op de basisbelasting van het gewest. In Vlaanderen bedraagt die 2,5 procent, in Brussel en Wallonië 1,25 procent. Verder kun je daar niets zinnigs over vertellen.

De rekening van de onroerende voorheffing wordt elk jaar gestuurd naar de persoon die op 1 januari van dat jaar de eigenaar of de vruchtgebruiker was van de woning. Werd het huis achteraf binnen twaalf maanden verkocht, dan moet de nieuwe eigenaar een deel van de voorheffing terugbetalen aan de oude eigenaar. De maand dat de eigendomsoverdracht plaatsvond, moet de onroerende voorheffing betaald worden door degene die op de 16de van de maand de eigenaar was.

De bekendste korting is die voor kinderen ten laste. Net als de meeste andere kortingen wordt ze automatisch toegekend, maar de eerste keer moet u ze wel aanvragen. Vroeger werd met een percentage op het kadastraal inkomen gewerkt: tien procent per kind vanaf twee kinderen ten laste. In Brussel en Wallonië is dat nog altijd zo, maar niet in Vlaanderen. Eén kind geeft nog steeds geen recht op een belastingverlaging, maar de vermindering wordt nu uitgedrukt in centen ten opzichte van de onroerende voorheffing. Voor twee kinderen bedraagt ze ruim 80 euro (inclusief opcentiemen) en ze loopt op tot ongeveer 600 euro voor tien kinderen ten laste.

Gehandicapte kinderen tellen dubbel. Als de korting groter is dan de onroerende voorheffing, moet niets worden betaald.

Daarnaast is er een vermindering als u de woning volledig zelf bewoont én het totaal van de niet-geïndexeerde kadastrale inkomens van uw woningen in België niet meer dan 745 euro bedraagt. Dan spreekt de fiscus van een ,,bescheiden woning'' en dat geeft recht op een vermindering van 25 procent van het kadastraal inkomen. Als het om een nieuwe of zelfgebouwde bescheiden woning gaat, wordt het kadastraal inkomen tijdens de eerste vijf jaar zelfs gehalveerd.

Het kadastraal inkomen kan ook worden verminderd als de woning ongemeubeld is en buiten de wil van de eigenaar minimum negentig dagen per jaar volstrekt niet gebruikt wordt en dus helemaal geen inkomsten genereert.

Ook als de woning door omstandigheden buiten de wil van de eigenaar beschadigd werd, en als die beschadiging ten minste 25 procent van het kadastraal inkomen vertegenwoordigt. In die gevallen volgt de korting natuurlijk niet automatisch maar moet ze worden aangevraagd. In bijlage verwacht de fiscus een bewijs dat de woning inderdaad onbewoond is geweest of beschadigd. Tot daar de eerste stap, de onroerende voorheffing.

Daarnaast moet het kadastraal inkomen (KI) ook worden opgenomen in het aangifteformulier van de personenbelasting dat een van de voorbije weken in uw brievenbus is gevallen. Alleen de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder (wie het recht krijgt om op andermans grond gebouwen of beplantingen aan te brengen) en vruchtgebruiker moeten het KI vermelden.

De ,,naakte'' eigenaar, die het huis niet kan bewonen en er ook geen inkomen uit haalt, is ervan vrijgesteld.

In tegenstelling tot de onroerende voorheffing gaat de opbrengst hiervan integraal naar de federale overheid. Al naargelang van het gebruik van de woning moet het KI daarom in de ene of in de andere rubriek van vak III worden ingevuld. Het bedrag dat moet worden ingevuld is altijd het niet-geïndexeerde KI. De fiscus past zelf wel de juiste index toe.

Voor een gebouw of een stuk grond dat de eigenaar zelf bewoont en dat als hoofdverblijfplaats gebruikt (meestal de gezinswoning) moet het KI in rubriek 100 of 101 worden ingevuld. Rubriek 101 is meestal alleen van toepassing in het eerste jaar dat een woning wordt betrokken. Als het gebouw daarentegen voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt moet het KI in rubriek 105 worden vermeld.

Wie een gebouw gedeeltelijk voor privé- en gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt (dokters, advocaten en andere vrije beroepen) moet zelf aangeven welk gedeelte hij of zij beroepshalve gebruikt en het KI dan splitsen over beide rubrieken. Voeg bewijsstukken bij over het gesplitste gebruik. Daarmee is uiteraard nog niet gezegd dat de fiscus de opdeling ook zo aanvaardt.

Als een gebouw een tweede verblijf is, belandt het KI in rubriek 106, als het een perceel grond is, gaat het naar rubriek 107. Bij een gebouw of een stuk grond dat de eigenaar niet zelf bewoont, maar verhuurt voor privégebruik, moet het KI ingevuld worden onder rubriek 106 (gebouw) of 107 (grond). Als het gebouw of appartement gemeubeld wordt verhuurd, moet het deel van de huur dat slaat op de meubelen, ingevuld worden onder rubriek 156-157.

Wordt een gebouw verhuurd voor professionele doeleinden, dan moet het KI worden ingevuld in rubriek 109 (gebouw) of 112 (grond) en de brutohuur -- eventueel gedeeltelijk in geval van gemengd gebruik van het goed -- in rubriek 110 (gebouw) en 113 (grond).

Als in het geregistreerde huurcontract een opsplitsing wordt gemaakt tussen beroeps- en privégebruik, moet onder de rubriek 110, respectievelijk 113, enkel het gedeelte beroepsgebruik worden ingevuld.

Het deel van het KI dat betrekking heeft op privégebruik komt dan onder 106 of 107 (grond).

Als dat niet is gebeurd en de huurder een deel van het bedrag dat hij maandelijks betaalt als beroepskosten aftrekt van zijn belastingen, moet de eigenaar de volledige brutohuur invullen bij 110 of 113. Maak daarover dus heel duidelijke, schriftelijke afspraken voor de ondertekening van het contract. Als de huurder zich daar dan toch niet aan houdt, wordt weliswaar de volledige brutohuur in aanmerking genomen, maar kan de eigenaar het verschil verhalen op de huurder.

De eigenaar moet weliswaar de brutohuur op zijn formulier invullen, maar de fiscus trekt daar automatisch 40 procent kosten van af. Niet meer, maar ook niet minder. Ook wie kan bewijzen dat hij meer kosten heeft gemaakt, krijgt maar 40 procent. Voor gronden is de aftrek beperkt tot 10 procent.

Ook dat percentage is absoluut.

Als het gebouw verhuurd wordt aan een vastgoedmaatschappij met een sociale doelstelling -- een vzw dus of een openbare instelling die het gebouw alleen gebruikt om het ter beschikking te stellen van particulieren -- dan is dat voor de fiscus synoniem met verhuren voor privégebruik.

Het kadastraal inkomen van een gebouw of een stuk grond dat verpacht wordt, ten slotte, moet in rubriek 108 belanden. Voor alle rubrieken geldt dat bezitters van verscheidene huizen zelf de KI's moeten optellen van woningen of gronden die onder dezelfde rubriek vallen. Enkel de som moet worden vermeld. De manier waarop dat bedrag tot stand kwam, moet gedetailleerd worden in bijlage.

Daarnaast staat de fiscus een aantal aftrekken toe. De bekendste is allicht de vermindering van het kadastraal inkomen met de intresten die betaald worden in het kader van een woonkrediet. Dat krediet moet aangegaan zijn voor het bouwen of kopen, verbouwen of verbeteren van een huis of appartement. Op dat aspect gaan we volgende week dieper in.

Verder is er de aftrek voor het huis waarin iemand zelf woont. Voor de inkomsten 2002 (aanslagjaar 2003) staat de fiscus een aftrek toe van 3.953 euro, verhoogd met 329 euro per persoon ten laste. ,,Persoon ten laste'' is in dit geval overigens een erg ruim begrip. Zelfs de huwelijkspartner kan ten laste zijn, wat nergens anders bepaald is in het wetboek Inkomstenbelastingen. Dat doet de fiscus automatisch.

Bovendien blijft die partner ten laste als hij overleden is, zolang er ook nog ten minste één kind ten laste is en de betrokkene niet hertrouwd is. Voor het aantal kinderen ten laste wordt gekeken naar het maximum aantal kinderen dat ooit op hetzelfde ogenblik ten laste is geweest, zelfs als dat al jaren geleden was, voor zover het nog altijd over dezelfde woning gaat.

Zo kunnen ouders die nog alleen overblijven in de gezinswoning waar ze vier kinderen hebben grootgebracht, een extra vermindering van 1.284 euro blijven genieten. Door de al relatief hoge basisaftrek en de redelijk gulle kortingen zullen in dit land maar weinig eigenaars personenbelasting betalen op hun vastgoed. Als ze tenminste niet meer dan één huis bezitten.

Hebben ze verscheidene optrekjes, dan mogen ze de woning met het hoogste kadastraal inkomen inbrengen, als ze tenminste kunnen aantonen dat ze die ook effectief regelmatig bewonen, en ze dus niet verhuren.

Maar er zijn ook situaties waarbij je een eigen woning hebt, maar er zelf niet in woont. Als u om sociale of beroepsredenen een huurwoning betrekt en daarom uw eigen woning verhuurt, mag u het kadastraal inkomen van die woning toch inbrengen alsof u er wel zelf in woont. Dezelfde regeling gaat op als het huis of appartement dat u wel bewoont, uw eigendom is. Maar uiteraard moet u dan kiezen. U kunt de twee kadastrale inkomens in dezelfde rubriek inbrengen. Normaal kiest u uiteraard voor het hoogste KI.

En wat zijn dan wel sociale of beroepsredenen om een eigen huis of appartement niet te bewonen? De fiscus is nogal ruim in de interpretatie daarvan, en aanvaardt onder meer een (te) grote afstand tussen de woning en de plaats waar iemand werkt en/of de plaats waar de kinderen naar school gaan; de eigen woning is te klein geworden of bezit niet de standing die noodzakelijk is voor het beroep dat wordt uitgeoefend; de onderhoudskosten lopen te hoog op; de woning werd geërfd maar is niet aangepast aan de behoeften van het gezin; de eigen woning kan niet meer gebruikt worden omdat de eigenaar(s) wegens ziekte of ouderdom opgenomen werd(en) in een bejaardentehuis of een verzorgingsinstelling, enzovoorts...

Als u om een van die redenen uw eigen huis verhuurt en zelf een huurwoning betrekt, mag u het kadastraal inkomen van uw eigen woning invullen in rubriek 100, alsof u er toch zelf in woont. Daardoor ontsnapt u aan de verhoging van het kadastraal inkomen met 40 procent die van toepassing is voor tweede verblijven en woningen die u verhuurt.

Die regeling geldt niet als het huis of appartement dat u effectief bewoont, ook uw eigendom is. Dan mag u kiezen voor het hoogste kadastraal inkomen, maar het andere (lagere) KI moet u invullen onder code 106 (verhuurde woningen, privé doeleinden), waardoor het eerst met 40 procent zal worden verhoogd en dan belast.