Na het dossier Kijk- en Luistergeld, waar het laatste woord nog niet over is gezegd, heeft de Vlaamse regering haar tweede fiscaal ei gelegd. In principe dalen vanaf 1 januari de registratierechten van 12,5 naar 10 procent en, voor een klein beschrijf, van 6 naar 5 procent. Maar belangrijker is de meeneembaarheid van eerder betaalde registratierechten en, bij de eerste aankoop, de vrijstelling van rechten op de eerste 12.500 euro (zo'n half miljoen frank). De kans is echter groot dat wie met de aankoop van zijn eerste woning wacht tot januari, per saldo niet minder zal uitgeven dan hij eerder van plan was.

De Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat luidde een tiental dagen geleden de alarmbel: steeds meer kandidaat-kopers stellen de aankoop van een woning al sinds midden juni uit.

Uit individuele contacten met notarissen en andere specialisten van de vastgoedmarkt blijkt dat die ontwikkeling deels kan worden toegeschreven aan de algemene economische groeivertraging, de forse verzwakking van de beurzen en de financiële onzekerheid die daarmee gepaard gaat.

Maar steeds vaker maken kandidaat-kopers ook de bedenking dat ze willen wachten op de verlaging van de registratierechten vanaf 1 januari. De jongste weken komen er ook meer en meer kopers bij die wel al een onderhandse verkoopovereenkomst ondertekenen, maar die de ondertekening van de authentieke akte tot volgend jaar uitstellen. Dat is zinloos, zoals we al eerder schreven (DS 23 oktober). De wet bepaalt geen maximale termijn tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst (het ,,compromis'') en van de definitieve akte. Zij zegt wel dat de registratierechten betaald moeten worden binnen vier maanden na de ondertekening van het ,,compromis''. Het is dus de datum van het ,,compromis'' die bepalend is voor de hoogte van de registratierechten.

Wie een ,,compromis'' heeft ondertekend voordat de rechten verlaagd zijn, betaalt dus 12,5 procent (of 6 procent voor een ,,bescheiden'' woning). Hij kan de registratierechten die hij betaald heeft op zijn oude woning niet in mindering brengen en heeft geen recht op de vrijstelling van rechten op de eerste schijf van 12.500 euro (504.248 frank).

Is het dan beter om gewoon tot in januari te wachten om uw droomhuis te kopen? Niet noodzakelijk.

Wanneer de kopers na nieuwjaar opnieuw in actie schieten, zullen de opgestapelde miljoenen (euro) allemaal tezamen de Vlaamse woningmarkt bereiken, en dat enkele weken voor de jaarlijkse beurs Batibouw. Die beurs zorgt traditioneel voor een piek in de vraag naar vastgoed doordat de hypotheekrente in de aanloop naar Batibouw onder neerwaartse druk komt onder invloed van de concurrentie.

Twee pieken in de vraag dreigen dan nagenoeg samen te vallen, op een markt waar de verkopers ook beseffen dat de tegenpartij plots over een ruimer budget beschikt. Meer is er allicht niet nodig om de prijzen enkele procenten te doen stijgen. Een mini-dijkbreuk, als het ware. De kans bestaat daarom dat de kopers per saldo niet minder zullen uitgeven dan ze eerder van plan waren. De verkopers zullen in elk geval een goede zaak doen.

Er zijn geen praktische mogelijkheden om aan het dilemma te ontsnappen. Ofwel worden hogere registratierechten betaald, ofwel loopt u het risico dat de prijzen begin januari stijgen. Voeg daar nog aan toe dat tijdens de wachtperiode het huis van uw dromen aan iemand anders verkocht kan worden.

De vastgoedmarkt is zwak. Sommige eigenaars zitten dringend om geld verlegen en zijn bereid wat concessies te doen aan een koper die niet aan hun hoofd komt zeuren over de registratierechten. En er is keuze te over, want veel concurrentie is er niet. Wie bereid is zonder voorwaarden te betalen, heeft een voordeel op de andere kopers.

Kopers die toch gebruik willen maken van de verlaging van de registratierechten, kunnen eigenlijk weinig meer doen dan afwachten. In de onderhandse verkoopovereenkomst van de verlaging van de registratierechten een opschortende voorwaarde maken, zodat de verkoop niet doorgaat als de Vlaamse regering zich op het laatste ogenblik bedenkt, mag wettelijk niet.

Een optie dan? Dat kan, maar probeert u maar eens een koper te vinden die bereid is een optie van verscheidene maanden te verlenen en al die tijd zijn huis niet meer te koop aan te bieden, met de kans dat de transactie uiteindelijk niet doorgaat. Als hij daartoe al bereid zou zijn, zal dat allicht in de prijs van de optie gereflecteerd zitten. Niet alleen wegens het risico, maar ook omdat hij langer op zijn geld moet wachten.

Vergeet niet dat een som van pakweg 200.000 euro (ruim 8 miljoen frank), belegd tegen 5 procent netto, een rente opbrengt van ruim 833 euro (33.603 frank) per maand. Drie maanden uitstel kost de verkoper dus 2.499 euro (meer dan 100.000 frank).

Voeg daar nog de risicopremie bij en een ietwat logisch denkende verkoper hangt aan zo'n vraag om uitstel een prijskaartje van ten minste 3.500 euro (meer dan 140.000 frank), allicht onder de vorm van een niet terugvorderbaar voorschot. Het voordeel van 5.000 euro (2,5 procent op 200.000 euro) dat de koper doet bij een verlaging van de registratierechten is daarmee voor bijna driekwart opgesoupeerd.

Een wederzijdse contractbelofte, waarbij de koper belooft te kopen en de verkoper belooft te verkopen zodra de nieuwe registratieregeling in werking treedt, biedt meer mogelijkheden. In dat geval gaat de verkoop alleszins door, tenzij beide partijen ervan wensen af te zien.

De techniek werd enkele jaren geleden op grote schaal gebruikt na de invoering van het decreet op de bodemsanering, toen nog gewacht moest worden op concrete uitvoeringsmodaliteiten. Maar ook daaraan zal een wakkere verkoper een stevig prijskaartje hangen. Hij moet per slot van rekening maanden langer op zijn centen wachten.

Een ,,compromis'' ondertekenen, in een gesloten omslag stoppen en pas boven water halen als de registratierechten verlaagd zijn, om het dan te verscheuren en te vervangen door een nieuw exemplaar? Het kan theoretisch, maar als het gerecht erop uitkomt, kunt u van schriftvervalsing worden beschuldigd, een bijzonder ernstig misdrijf.

Overigens lijken de kandidaat-kopers veel minder wakker te liggen van de ,,aftrekbaarheid'' van de al betaalde registratierechten, de zogenaamde ,,meeneembaarheid''. Die maatregel kan potentieel veel grotere besparingen opleveren en het eventueel wel interessant maken om te wachten tot januari.

Concreet houdt die aftrekbaarheid in dat eerder betaalde registratierechten in mindering worden gebracht bij een volgende aankoop van een woning. Hoe lang geleden het eerste huis werd aangekocht, is van geen belang.

Een voorwaarde is wel dat de nieuwe woning dienst doet als hoofdverblijfplaats. Een opbrengstwoning of een buitenverblijf komt dus niet in aanmerking voor de nieuwe regeling.

Bovendien is het bedrag aan registratierechten dat kan worden meegenomen, beperkt tot 12.500 euro of 504.248 frank. Dat plafond wordt gekoppeld aan de Abex-index die de evolutie van de waarde van het Vlaams vastgoed volgt.

Tussen de aankoopdatum van het nieuwe huis en de verkoopdatum van het oude mogen niet meer dan twee jaar verstreken zijn. Als uitgangspunt tellen de data van de onderhandse koop- en verkoopovereenkomst (de ,,compromissen''). De datum van de notariële akte speelt geen rol, tenzij er geen compromis bestaat.

De volgorde van de transacties heeft geen belang. Wanneer de verkoop van de oude woning plaatsvindt voor de aankoop van het nieuwe huis worden de al betaalde registratierechten verrekend. In het omgekeerde geval -- aankoop gevolgd door verkoop -- worden de al betaalde registratierechten terugbetaald.

Als de nieuwe woning goedkoper is dan de oude, en er bijgevolg minder registratierechten moeten worden betaald, krijgt de koper geen geld terug. Maar het verschil blijft wel ,,meeneembaar'': het kan -- als een soort tegoed -- opgebruikt worden bij een volgende koop.

De huidige regeling, waarbij 60 procent van de betaalde registratierechten kan worden gerecupereerd als een huis binnen twee jaar opnieuw wordt doorverkocht, vervalt. Het is nog onduidelijk of dat ook zo zal zijn als na de verkoop binnen twee jaar geen nieuwe aankoop volgt, maar de verkoper er bijvoorbeeld voor kiest om een woning te huren.

Naast de verlaging van de registratierechten en de beperkte meeneembaarheid doet de regering nog een extra toegift. Op de eerste 12.500 euro (504.249 frank) zijn vanaf januari, bij de aankoop van een enige en eerste woning, geen registratierechten verschuldigd. Concreet komt de maatregel neer op een extra besparing van 1.250 euro (50.425 frank) of 625 euro (25.212 frank) bij een klein beschrijf.

Vergeet ook niet dat de eerste eigenaar van een nieuwbouwhuis doorgaans geen registratierechten heeft betaald en dus ook niets kan recupereren als hij de woning later inruilt voor een andere. Wie een woning bouwt, betaalt immers wel 21 procent btw, maar geen registratierechten. De registratierechten die op de grond betaald werden, zouden wel kunnen worden meegenomen.

Wachten tot januari of nu al kopen, het blijft koffiedik kijken, zeker voor wie vroeger betaalde registratierechten kan meenemen.

Als iemand jaren geleden 12.375 euro (een klein half miljoen frank) aan registratierechten betaald heeft voor een huis met een waarde van 99.000 euro (bijna 4 miljoen frank), en binnen enkele maanden de eigenaar wordt van een optrekje van 223.000 euro (bijna 9 miljoen frank), zal hij 9.925 euro (400.373 frank) moeten betalen.

Ter vergelijking: onder de oude regeling zouden de registratierechten op het stulpje van 223.000 euro oplopen tot 27.875 euro (1.124.475 frank). Dat is dus een verschil van niet minder dan 17.950 euro (724.101 frank).

Voor wie zijn eerste woning koopt -- en nog geen registratierechten kan meedragen -- ligt het verschil veel lager. Die betaalt onder de nieuwe regeling voor het optrekje van 223.000 euro een bedrag van 21.050 euro (849.155 frank) aan registratierechten. Een verschil van 6.825 euro (275.320 frank) tegenover vroeger.

Dat de prijzen voor vastgoed vanaf januari de hoogte zullen ingaan, staat zo goed als vast. De kans zit er dik in dat de verhogingen zo groot zullen zijn dat ze de fiscale voordelen opvreten voor wie met de aankoop van zijn eerste woning wacht tot januari.

Of dat ook zo zal zijn voor wie een pak registratierechten kan meenemen, valt af te wachten.