BRUSSEL -- De bouwsector staat aan de klaagmuur. Nu gebeurt dat wel meer, maar dat het de baksteen- en betonjongens niet echt voor de wind gaat, kan de jongste jaren niet meer ontkend worden. Er worden steeds minder woningen gebouwd. Min veertig procent in tien jaar, klagen de verantwoordelijken van de Vlaamse en de Nationale Confederatie Bouw.

Parallel daarmee zit de renovatie van bestaande woningen in de lift. Gemiddeld worden nu 17.000 huizen en appartementen per jaar onder handen genomen. Maar per saldo vermindert de activiteit op de bouwmarkt.

Daarom reageerde de sector enthousiast toen de regering bijna anderhalf jaar geleden groen licht gaf voor een verlaging van de btw op renovatie- en verbouwingswerken voor woningen van vijf jaar of ouder.

Ook eind vorig jaar was het feest, toen bleek dat Ecofin, de Europese raad van ministers van Economie en Financiën, België de toelating gaf om het experiment naar dit jaar door te trekken.

Op een nieuwe woning geldt een btw-tarief van 21 procent, maar voor werken aan woningen van vijftien jaar of ouder geldt al lang een verlaagd tarief van maar zes procent.

Eind 2001 besliste de regering de drempelleeftijd voor een woning om in aanmerking te komen voor het verlaagde tarief, tijdelijk op vijf jaar te brengen.

Met heel goede gevolgen, zegt de sector zelf. Uit een enquête van Nacebo, de kmo-federatie van de bouw, blijkt dat de verlaging van het btw-tarief een vijfde van de werken uit het zwarte circuit naar het witte doet opschuiven. Bovendien is renovatie minder conjunctuurgevoelig dan nieuwbouw.

Mooi meegenomen voor de sector, uiteraard.

Maar het begrip ,,renovatie'' leidt al een tijdje tot heel wat verwarring. Wat is eigenlijk het precieze verschil met nieuwbouw?

Als we het over renovatie hebben, zegt de administratie, gaat het over de werken die bijdragen tot de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud van de woning. Nieuwe verwarmingsketels en liften zijn uitgesloten.

Als een krotwoning volledig wordt afgebroken en vervangen door een nagelnieuwe villa, is er overduidelijk sprake van nieuwbouw. Meteen rijst de vraag hoeveel van een oude woning moet blijven staan om toch van een verbouwing te kunnen spreken.

Vanaf 1994 geeft de btw-administratie als vuistregel dat van een verbouwing wordt gesproken zolang de oppervlakte van het oude gedeelte groter is dan de helft van de hele woning na de verbouwing. Bovendien mag het nieuwe gedeelte niet zonder het oude kunnen functioneren. Het mag het oude gedeelte alleen aanvullen en moet er één geheel mee vormen.

Maar in de praktijk loopt het soms wel eens anders. Een paar jaar geleden stelde de fiscus vast dat een oude woning die grondig werd verbouwd -- keuken, doorgang, toilet, twee bijkomende slaapkamers, grotere garage -- nadien meer dan verdubbeld is in oppervlakte. Dus gaat het om nieuwbouw, oordeelt de btw-controleur, en bijgevolg moet 21 procent worden aangerekend, en niet zes procent.

De discussie belandt uiteindelijk op het niveau van de rechtbank van eerste aanleg van Brugge (vonnis 13 december 2000, Fisk. Koerier, nr. 3). Die oordeelde dat pas van een nieuwe woning kan worden gesproken als na afloop van de verbouwingen blijkt dat de verbeteringen een ,,eigen identiteit'' hebben gekregen en dus meer doen dan bijdragen tot het verbeteren van een bestaand gebouw.

Renovatie dus, zegt de rechtbank. Bijgevolg volstaat zes procent btw. Waarmee meteen ook duidelijk is dat de grens tussen renovatie en nieuwbouw niet altijd heel duidelijk te trekken is.

Goed, maar als alles er weer netjes uitziet, als het stof gaan liggen en weggeveegd is, dan duikt de fiscus weer op. Deze keer zijn het de ambtenaren van het kadaster, om je kraaknette, mooi gerenoveerde woning aan een grondig onderzoek te onderwerpen.

Is een kadastraal inkomen (KI) van nauwelijks duizend euro voor zo'n mooi opgeknapt pand niet wat al te weinig? Het kadastraal inkomen is de geschatte huuropbrengst van een woning, verminderd met de kosten voor herstellingen en onderhoud.

Die huurwaarde hangt sterk af van de staat waarin de woning verkeert en van de ligging. Daarom zouden de kadastrale inkomens aanvankelijk om de tien jaar met een perequatie worden aangepast aan de werkelijke evolutie van de huurwaarde. Bij gebrek aan middelen werd dat systeem in 1993 afgeschaft. Maar de kadastrale inkomens worden vanaf 1991 wel jaarlijks geïndexeerd.

Maar na een grondige beurt kan een huis ook meestal een stuk duurder verhuurd worden. Of de huur die je zou moeten betalen om in een soortgelijk huis te wonen, zou alleszins een stuk hoger liggen. Daarom wil de administratie je plannen wel eens wat grondiger bekijken. Meestal mondt dat uit in een verhoging van het kadastraal inkomen.

Maar waarom zou je dan nog investeren in een onderkomen huis? En vooral: waarom zou je de renovatie ,,in het wit'' laten doen? Om van zes procent btw op materialen te kunnen genieten, moeten de werken uitgevoerd worden door een geregistreerd aannemer.

En als je inspanningen ,,beloond'' worden met een verhoging van het kadastraal inkomen, boort de fiscus je maandelijks al gauw meer dan enkele tientallen euro door de neus. En dat jaar in, jaar uit.

Om de pijn wat te verzachten, besliste de federale regering eind vorige week om de renovatie van gebouwen in achtergestelde wijken in steden aan te moedigen. Het kadastraal inkomen wordt wel meteen na de renovatiewerken aangepast, maar de verhoging wordt voor zes jaar bevroren.

De bevriezing geldt echter alleen op federaal niveau. De gewesten, provincies, steden en gemeenten kunnen niet verplicht worden om hetzelfde te doen. In de aangifte van de personenbelasting zal de verhoging van het kadastraal inkomen dus zes jaar lang geen invloed hebben.

Het is echter best mogelijk dat de verhoging volledig wordt doorgerekend op het aanslagformulier voor de onroerende voorheffing, die afzonderlijk van de personenbelasting wordt geïnd. De opbrengst van die heffing wordt verdeeld over gewest, provincie en gemeente. Alles hangt af van hun houding.