Banken en verzekeringsmaatschappijen zijn voortdurend op zoek naar nieuwe formules om klanten te lokken. De jongste jaren wordt met wat afgunst gekeken naar het Nederlandse systeem van levenslange hypotheekleningen. Nederlanders betalen vaak hun volwassen leven lang rente op een woonkrediet dat ze nooit terugbetalen. Enkele instellingen lanceren nu in ons land een formule die een eerste stap in die richting doet

Een woonkrediet afbetalen en ondertussen toch nog sparen. Er zijn niet zoveel gezinnen in Vlaanderen die daar aan toe komen. Meestal ben je al blij dat je het einde van de maand weer zonder kleerscheuren hebt gehaald. Enkele verzekeringsmaatschappijen en banken bieden sinds kort een formule aan die je in staat stelt water en vuur min of meer met elkaar te verzoenen. Maar er is brandgevaar.

Op een krediet moet niet alleen rente worden betaald, het moet ook op een of andere manier terugbetaald raken. Een klassiek woonkrediet combineert beide door te werken met annuïteiten. Dat zijn bedragen die meestal maandelijks worden betaald en een deel rente bevatten naast een deel terugbetaling van het krediet.

Luc Coppens
©mh

Om de zaken overzichtelijk te houden, wordt vaak gewerkt met constante annuïteiten. Dat betekent dat de bedragen die maandelijks aan de bank worden gestort over de hele duur van de lening constant blijven. De samenstelling van dat bedrag varieert echter de hele tijd. De eerste maand moet op het hele geleende bedrag rente worden betaald en blijft slechts een kleine ruimte voor terugbetaling.

De tweede maand is al een klein stukje kapitaal terugbetaald, moet dus iets minder rente worden betaald, en kan dus iets meer kapitaal worden afgelost,... Tot op het einde nog nauwelijks rente wordt betaald en bijna alleen kapitaal terugbetaald.

Voor een lening van 4 miljoen frank op twintig jaar bijvoorbeeld, betaal je nu bij de beste instellingen 6,75 procent als je een vaste rente wil. De eerste maand bedraagt de rente dan 21.832 frank en wordt 8.108 frank kapitaal terugbetaald. Na twintig jaar bestaat de laatste annuïteit uit nauwelijks 150 frank rente en niet minder dan 29.800 frank kapitaal.

De hele lening door blijft de som van beide -- de annuïteit -- gelijk (29.940 frank). Dat bedrag ben je ,,kwijt''. Het gaat van je rekening, punt. Enkele financiële instellingen hebben daar nu een trucje op gevonden.

Geen annuïteiten meer, gewoon rente. Elke maand, en op het volledige geleende bedrag. Het kapitaal betaal je pas op het einde van de looptijd terug. Maar om te vermijden dat de klant twintig jaar lang het verschil tussen de annuïteit (bijna 30.000 frank) en de rente (bijna 22.000 frank) opsoupeert en pas in 2020 tot het besef komt dat hij 4 miljoen moet ophoesten, moet elke maand een bedrag gestort worden in een beleggingsfonds dat beheerd wordt door de kredietverstrekkende instelling.

Om dat maandelijkse bedrag te bepalen, gaat de bank of verzekeraar uit van een hersamenstellingsrente. Dat is het theoretisch rendement dat de maandelijkse stortingen zouden moeten opleveren om op het einde van de looptijd over voldoende kapitaal te beschikken om de lening in één keer af te lossen.

Die rente ligt hoger naarmate een groter percentage van de intrinsieke waarde van de woning die je bouwt of koopt, wordt geleend. De meeste instellingen aanvaarden voor dit soort woonkredieten geen quotiteiten van meer dan 75 procent (van de waarde van de woning). Er wordt evident gemikt op bouwers die slechts een relatief klein deel van het benodigde kapitaal moeten lenen.

Iemand die maar 40 procent van de waarde van het huis leent, zal lagere maandelijkse betalingen moeten doen dan iemand die 75 procent leent, gewoon omdat het huis zelf ook voor een dekking zorgt en eventueel kan worden verkocht als de kredietnemer zijn verplichtingen niet nakomt.

Een gezin dat 4 miljoen frank moet lenen om een huis te bouwen van pakweg 7 miljoen frank, zit aan een quotiteit van minder dan 60 procent. De hersamenstellingsrente die de bank zal toepassen, hangt ook af van haar commercieel beleid, maar in de praktijk zal die rond 8 procent schommelen. Bijgevolg moet maandelijks ruim 7.000 frank in het fonds worden gestort, te verhogen met de instapkosten van het fonds die kunnen oplopen tot 5 procent.

Maar omdat de bank het kapitaal pas na 20 jaar terugkrijgt, en niet in kleine schijfjes zoals bij een klassiek woonkrediet, rekent zij extra rente aan. Op dit ogenblik is dat bij de toonaangevende instellingen 7,17 procent op jaarbasis voor een lening op 20 jaar.

Maandelijks gaat er dus bijna 31.250 frank (23.900 + 7.000, verhoogd met 5 procent) van je rekening, 500 frank meer dan bij een klassiek woonkrediet. Maar bijna een kwart van dat bedrag (7.000 frank) blijft geld opbrengen. Pas echter op. Het is slechts het rendement boven de 8 procent dat je iets oplevert. De rest heb je nodig om na verloop van 20 jaar opnieuw aan 4 miljoen frank te komen. Bij de nieuwe formule, die overigens niet in aanmerking komt voor fiscale aftrek, betaal je tijdens de hele looptijd een pak meer rente in de hoop dat je spaargeld ondertussen nog een stuk meer zal renderen, zodat je op het einde van de looptijd geld overhoudt of dat je vroeger kan terugbetalen en je krediet afsluiten.

De eerste 2,2 tot 2,5 miljoen frank (afhankelijk van het aantal kinderen ten laste) kun je dus het best alleszins op de klassieke manier lenen. Heb je meer geld nodig, dan biedt de nieuwe formule een alternatief. Maar hoe interessant is dat?

Met de klassieke annuïteiten betaal je de bank jaarlijks 359.280 frank, rente en kapitaalaflossingen samen. Met de nieuwe formule betaal je jaarlijks 286.800 frank rente. Het verschil tussen beide bedragen -- 72.480 frank -- kun je beleggen. Je moet allicht meer dan dat bedrag jaarlijks storten in het beleggingsfonds van je keuze, maar het rendement is voor jou.

Veronderstellen we even dat de 72.480 frank per jaar rendeert tegen 10 procent. Dan is het eindresultaat na 20 jaar 4,15 miljoen frank. Daar bovenop komen dan nog de 5 procent kosten die je maandelijks betaalt op je storting in het beleggingsfonds. Als we veronderstellen dat je maandelijks 7.000 frank moet afdragen aan het fonds, is dat 350 frank kosten. Gekapitaliseerd tegen 3 procent is dat een kostprijs van 115.000 frank. Per saldo is de nieuwe formule dan net even rendabel als de oude.

Haal je maar een rendement van 7,5 procent, dan staat de teller na 20 jaar op 3,14 miljoen frank. Verminderd met de 115.000 frank gekapitaliseerde kosten, is er dus ruim een miljoen te kort om het geleende kapitaal terug te betalen. Tegen 6 procent heb je na 20 jaar 2,67 miljoen frank. Verminderd met 115.000 frank kosten geeft dat dik 2,55 miljoen frank, bijna anderhalf miljoen te kort.

Eigenlijk leen je bij de bank dus geld waarmee je intekent op een beleggingsfonds in de hoop dat het rendement daar hoger zal liggen dan wat je aan de bank betaalt. Als dat niet het geval is, en je na 20 jaar geen 4 miljoen in het fonds hebt zitten, kun je de formule voortzetten, tegen de voorwaarden die op dat ogenblik gelden...

Er zitten dus nogal wat onzekere kanten aan de formule en daarom waarschuwt de Controledienst van de Verzekeringen er ook voor. Je betaalt bovendien altijd een hogere rente dan op een klassieke hypotheeklening. Wie geen ervaring heeft met beleggingen op de beurs, blijft er beter af.

U wil onze betalende artikels lezen maar nog geen abonnement nemen? Meld u aan en proef gratis van  plus-artikels.

Lees gratis ›

Geen betaalgegevens nodig