Hoe geef ik een buitenlandse woning aan op mijn belastingbrief?
Foto: Reuters
In februari 2014 kocht ik een nieuwbouwappartement in Spanje. Ik verhuur het appartement niet. Hoe moet ik mijn buitenlandse woning op mijn belastingbrief aangeven?

Een Belgische belastingplichtige moet zijn wereldwijde inkomsten in België aangeven, en dus ook de inkomsten van een Spaans onroerend goed. We overlopen even de belangrijkste punten.

In de aangifte personenbelasting moet voor buitenlandse woningen de ‘bruto huurwaarde’ aangegeven worden.

De ‘brutohuur’

Als u een Spaanse woning verhuurt, is de brutohuur de effectieve huur die u ontvangt.

Als u uw Spaanse woning niet verhuurt, moet u een fictieve brutohuur vaststellen. Deze ‘huurwaarde’ is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u, in geval van verhuring gedurende het belastbaar tijdperk, volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen, had kunnen krijgen.

De Belgische fiscus verduidelijkt niet hoe die concreet moet vastgesteld worden. De vaststelling van dit bedrag zal in sommige gevallen dus relatief arbitrair verlopen.

Tot staving van de aangegeven huurwaarde moet de eigenaar, op verzoek van de fiscale administratie, alle nodig geachte verantwoordingsstukken voorleggen. Volgens een uitspraak van het hof van beroep te Brussel kan u o.m. attesten van een plaatselijke vastgoedmakelaar gebruiken om te staven voor welk bedrag het buitenlandse verblijf jaarlijks verhuurbaar is.

Voor een tweede verblijf in België wordt de bruto huurwaarde op basis van het kadastraal inkomen berekend. Spanje kent ook een vorm van kadastraal inkomen, de ‘valor cadastral’. In de praktijk wordt de bruto huurwaarde van een in Spanje gelegen onroerend goed geraamd op 2 % van deze kadastrale waarde. De Belgische fiscus zou in concrete gevallen al impliciet bevestigd hebben dat dit bedrag inderdaad gebruikt mag worden als basis voor de Belgische aangifte, maar dat is (nog) geen officieel standpunt. Anderzijds is er ook een zaak bekend waar de fiscus de toepassing van de vergelijkbare Franse ‘valeur locative’ heeft geweigerd.

Er is vaak een groot verschil tussen de reële huurwaarde en de berekening op basis van de ‘valor cadastral’, waarbij deze laatste berekening meestal veel voordeliger uitvalt.

Concreet aan te geven bedrag

Van deze ‘bruto huurwaarde’ mag u de Spaanse belastingen aftrekken die u op eigen naam in Spanje betaald hebt en die betrekking hebben op het vastgoed. Het gaat o.m. om de ‘Impuesto de Bienes Inmuebles’ (IBI), een jaarlijkse gemeentelijke belasting op het louter bezit van onroerend goed in Spanje voor zowel residenten als niet-residenten.

Belasting

Het Belgisch-Spaans dubbelbelastingverdrag bepaalt dat het land waar het onroerend goed gelegen is, bevoegd is om belasting te heffen. Spanje mag (en zal) u dus belasten op uw Spaanse woning.

In België wordt het Spaans onroerend inkomen vrijgesteld, maar met toepassing van het “progressievoorbehoud”. Dit wil zeggen dat het aan te geven inkomen uit uw Spaans onroerend enkel bij uw belastbaar inkomen wordt geteld om uw aanslagvoet te bepalen. De overige Belgische inkomsten zullen bijgevolg in een hogere tariefschijf worden belast in de personenbelasting.

Bij de belastingheffing wordt, net zoals voor Belgische verhuurde gebouwen, een aftrek toegestaan van 40 %. Dit wettelijk forfait dekt de kosten voor onderhoud en herstellingen aan de goederen. Deze aftrek vindt plaats ná de vermindering van de belastbare inkomsten met de in het buitenland betaalde belastingen.

Concreet

Voor uw woning werd nog geen ‘valor cadastral’ vastgesteld. De vraag of de ‘valor cadastral’ gebruikt kan worden om de huurwaarde vast te stellen, stelt zich dus niet. De algemene regel moet dus toegepast worden: u moet de bruto huurwaarde van uw Spaanse woning vaststellen (u kan hiervoor bijvoorbeeld te rade gaan bij uw Spaanse vastgoedmakelaar), en deze verminderen met de in Spanje betaalde belasting die werkelijk drukt op het onroerend goed. Voor de bepaling van het netto belastbaar onroerend inkomen wordt van dit bedrag nog een kostenforfait van 40 % in mindering gebracht. 

De experts van Wolters Kluwer beantwoorden dagelijks een vaak voorkomende belastingvraag die lezers ons gesteld hebben.