De toekomst ligt in Wilrijk en Heverlee
De verkavelingen uit de vorige eeuw, met villa’s op een enorme lap grond, beantwoorden niet meer aan de woonvraag van vandaag. Foto: Marc Cels

Lukraak fermettes beginnen opdelen en overal te lande ‘appartementen in het groen’ neerpoten, zal het woonprobleem én het fileleed alleen maar erger maken, zegt Kristiaan Borret. Verdichting van de twintigste-eeuwse gordels is alleen nuttig in de buurt van centrumsteden, waar voldoende voorzieningen zijn binnen een redelijke afstand.

Wie? Ex-stadsbouwmeester in Antwerpen. Professor stadsontwikkeling aan de UGent.

Wat? Om het woonvraagstuk op te lossen moeten we de gebieden rond centrumsteden uitbouwen tot hybride woonvormen.

Het Vlaamse verkavelingsmodel heeft zijn grens bereikt. In zijn doctoraat vestigde architect Marijn van de Weijer (UHasselt) de aandacht op wat alle bouwlustigen aan den lijve ondervinden(DS Online 2 mei) . Het ideaalbeeld van een vrijstaande woning op een grote lap grond is niet vanzelfsprekend meer. We wonen te groot. Dat is in onze ruimtelijke ordening niet meer houdbaar en het is ook niet meer te betalen.

In de toekomst wordt het nog moeilijker want volgens de demografische prognose is er in Vlaanderen tegen 2030 nood aan 300.000 nieuwe huizen. Gelukkig zijn we ons al aan het aanpassen. Nieuwe woningen in België zijn gemiddeld 20 procent kleiner dan 15 jaar geleden. Ook de bouwlobby gaat in die trend mee en wil compactere nieuwbouwwijken aanleggen en overal een beetje hoogbouw optrekken.

Maar dat blijft een schijnoplossing. Natuurlijk is compact bouwen beter dan ruimte verslinden, maar er wordt wel weer meer gebied aangesneden terwijl we beter bestaande gebouwen en terreinen kunnen herbestemmen.

Er bestaat een immens patrimonium van vrijstaande woningen die dateren uit de tweede helft van de twintigste eeuw. Het suburbia van de golden sixties is inmiddels een stedenbouwkundige erfenis. 40 procent van deze naoorlogse verkavelingswoningen zijn onderbenut, zegt Van de Weijer. Dat is zo omdat vastgoed in België van oudsher niet erg mobiel, maar ‘voor het leven’ is. We blijven in onze gezinswoningen wonen als het gezin al de deur uit is en we pendelen liever dan dat we zouden verhuizen. Meer flexibele woontrajecten, dat zou pas een trendbreuk zijn.

Selectief verdichten

De meeste jonge gezinnen zijn kleiner dan vroeger en zoeken een betaalbare, efficiënte woning. Die vinden ze amper in de twintigste-eeuwse huizenvoorraad. Een typische villa telt te veel (slaap)kamers en de tuin vergt te veel onderhoud van tweeverdieners met weinig vrije tijd. Zo’n woning is totaal niet aangepast aan de huidige energienormen en zeer ‘filegevoelig’ omdat er geen werkplekken en voorzieningen in de nabije omgeving zijn. De hoge kostprijs van openbaar vervoer en nutsinfrastructuur in verkavelingen roept vragen op. Een drastische aanpak van dit type woningen – de fermette op kop – is de enige oplossing om waardeverlies en leegstand te vermijden.

En ook hier is de woningmarkt al zelf aan het verdichten. Grote villa’s worden opgedeeld in twee wooneenheden of vervangen door een appartementsgebouw in het groen. Op zich een goede trendbreuk, maar alweer een schijnoplossing als we naar een groter plaatje kijken. Het gaat niet alleen over hoe we die woningen aanpakken maar vooral: waar wel en waar niet?

Als we lukraak in de Vlaamse verkavelingen aan het verdichten slaan, zullen we de problemen van ons verspreid nederzettingspatroon gewoonweg vermenigvuldigen. Een (ééngezins)villa die door een (meergezins)appartementenblokje vervangen wordt, doet voortaan meer auto’s naar de file vertrekken. Om te vermijden dat we helemaal verstrikt raken in het Vlaams verkavelingsmodel, is er een visie op selectieve verdichting nodig. We moeten keuzes durven maken waar het in Vlaanderen duurzaam is om verdichting in verkavelingen te stimuleren, en waar we het beter niet toelaten. Die keuze kan het best vertrekken van de noodzaak van duurzame mobiliteit.

Niet alle verkavelingen komen dan evenveel in aanmerking voor verdichting. Wijken met de beste nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer, de twintigste-eeuwse stadsrandwijken die verbonden zijn met een centrumstad, hebben op dat vlak het beste potentieel. Het Wilrijk van Antwerpen, het Kraainem van Brussel, het Zwijnaarde van Gent, het Heverlee van Leuven. In die gordels kunnen geschikte vormen van verdichting de leefkwaliteit opkrikken.

Lokale schaalvergroting

‘Appartementisering’ brengt een meer gemengde bevolking in monotone woonwijken, bijvoorbeeld door senioren woonoplossingen in hun vertrouwde buurt aan te bieden, zodat hun gezinswoningen beschikbaar komen voor renovatie door jonge gezinnen. Lokale schaalvergroting doet kansen ontstaan voor nieuwe voorzieningen of de opwaardering van open ruimte. Een goede koffiebar en een fris ingericht sportpark!

De hardcore stadsliefhebber noch de would-be-plattelander zal in de gordel van onze steden zijn gading vinden, maar met groen en rust, en tegelijk veel voorzieningen in de buurt heeft de stadsgordel enkele belangrijke troeven. De strakke opdeling tussen ‘stad’ en ‘verkaveling’ moet worden vervaagd. De voorstad is niet de hippe binnenstad, maar ook niet de saaie woonwijk. Het is een hybride woonvorm met het beste van twee werelden.

De afgelopen twintig jaar is in Vlaanderen met succes ingezet op de stadsvernieuwing van de binnenstad. Nu is het moment gekomen om de twintigste-eeuwse gordel aan te pakken. Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen onderschrijft de principes van selectieve verdichting. Meer dan ooit zal dat afstemming vragen van het beleid over ruimtelijke ordening en mobiliteit. Als zich in de volgende regering maar één minister over deze materies zou buigen, zou dat al helpen. Maar geraken we af van de politieke gewoonte om in elke gemeente in Vlaanderen hetzelfde toe te laten? De nakende bouwgolf is een kans om onze versnipperde ruimtelijke ordening duurzaam bij te sturen.

Morgen organiseert de Vlaamse vereniging voor Ruimte & Planning een politiek debat over ruimtelijke ordening. Meer info via www.vrp.be