Wat met verborgen gebreken na 10 jaar?
Foto: Orde van vlaamse balies
Mijn nieuwbouwwoning is 12 jaar geleden opgeleverd. Een aannemer is 10 jaar aansprakelijk. Nu beginnen mijn muren en plafonds te scheuren. Kunnen dit verborgen gebreken zijn? Tot wie mij te wenden, en kan de aannemer vooralsnog aansprakelijk gesteld worden?

Aannemers stellen vele (potentiële) klanten die zich aan een bouwavontuur wagen gerust: de aannemer is altijd voor 10 jaar aansprakelijk. Dat is lang, 10 jaar, veel langer dan de waarborg op andere goederen zoals een auto. Het commerciële praatje gaat echter verder. Wat immers na 10 jaar nog rechtstaat, zal ook 10 jaar later nog overeind blijven. Maar wat als de problemen pas na 10 jaar opduiken? Onverbiddelijk pech, of is er toch kans om van de aannemer herstellingen te eisen?

Wie een aannemer inschakelt bij het bouwen of verbouwen, sluit een aannemingscontract. De aannemer moet de werken binnen de afgesproken termijn tot een goed einde brengen en is contractueel aansprakelijk voor zijn fouten. Gebreken die tijdens het bouwen opduiken moeten direct worden hersteld. De vraag is of gebreken die na het goed beëindigen van de werken (de oplevering) opduiken ook nog moeten worden hersteld en zo ja, geldt dit ook voor gebreken die pas vele jaren later opduiken?

De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer wordt bevestigd in de artikelen 1792 en 2270 van het burgerlijk wetboek. Deze artikelen bepalen dat voor alle gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, de aannemer sowieso gedurende 10 jaar aansprakelijk is. Ook voor gebreken die zelf de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw niet aantasten, maar op hun beurt tot dergelijke problemen kunnen leiden (zoals bv. waterinfiltraties), is de aannemer gedurende 10 jaar aansprakelijk.

De termijn vangt aan bij de oplevering, d.w.z. wanneer de bouwheer de werken heeft aanvaard (meestal met een proces-verbaal van definitieve oplevering). Met de oplevering verklaart de aannemer immers dat niets de stevigheid of stabiliteit kan aantasten.

De termijn van 10 jaar is zowel een waarborgtermijn als een proceduretermijn. Dit betekent dat indien toch gebreken opduiken die de stevigheid en de stabiliteit aantasten en de aannemer nalaat om die gebreken te herstellen (en dus zijn waarborg weigert), de bouwheer voor het verstrijken van de termijn van 10 jaar de aannemer voor de rechter moet dagvaarden (proceduretermijn).

Aangetekende brieven, minnelijke of gerechtelijke expertises, zelfs een kortgedingprocedure volstaan niet: de bouwheer moet de aannemer binnen 10 jaar voor de bodemrechter (die zich over de grond van de zaak uitspreekr) dagvaarden. De datum van de dagvaarding is bepalend, d.w.z. dat de dagvaarding voor het verstrijken van de 10 jaar moet zijn betekend en dat het niets uitmaakt dat het vonnis pas vele jaren na het verstrijken van de 10 jaar wordt uitgesproken.

Terug naar de vraag. De scheuren en barsten zijn na 12 jaar opgedoken. Zelfs al zouden die scheuren wijzen op een gebrek dat de stabiliteit van het gebouw ondermijnt, dan nog is het zo dat wegens het overschrijden van de 10-jarige termijn de aannemer op grond van de artikelen 1792 en 2270 van het burgerlijk wetboek niet meer kan worden gedagvaard.

Maar is er geen alternatief? Kan de bouwheer de aannemer niet op een andere basis aanspreken? De aannemer is immers ook verantwoordelijk voor gewone verborgen gebreken die de stabiliteit en stevigheid niet aantasten. Biedt die piste geen mogelijkheid om aan de termijn van 10 jaar te ontsnappen?

Verborgen gebreken zijn gebreken die slechts na verloop van tijd tot uiting komen of die objectief niet waarneembaar zijn (bv. een gebroken afvoerbuis onder de vloerplaat of zoals hier, het ontstaan van barsten die niet eerder (met het blote oog) zichtbaar waren).

Een aannemer is ook voor gewone verborgen gebreken aansprakelijk, niet omdat dit uitdrukkelijk in de wet staat (wat bv. voor de verkoper wel het geval is), maar wel omdat hij door het uitvoeren van het contract (de aannemingsovereenkomst) ervoor moet zorgen dat er geen verborgen gebreken zijn. De aannemingsovereenkomst is immers maar goed uitgevoerd wanneer er geen verborgen gebreken opduiken. Het gaat hier dus om een regel die eigenlijk voor alle contracten geldt: contracten moeten immers altijd goed worden uitgevoerd.

Dit betekent dat men moet bekijken welke verjaringstermijn geldt wanneer een contractspartij (hier de aannemer) haar contractuele verbintenissen niet goed is nagekomen. Die vraag beantwoordt artikel 2262bis §1 van het burgerlijk wetboek. Wie ontevreden is over een medecontractant moet die binnen 10 jaar aanspreken. Die termijn start ook bij de oplevering omdat net dan de aannemer moet waarborgen dat er geen verborgen gebreken waren. Qua startpunt is er dus geen verschil met de 10-jarige aansprakelijkheid van de artikelen 1792 en 2272 B.W. (zie hiervoor).

Toch is er een groot verschil. De gewone contractuele aansprakelijkheid voor verborgen gebreken vereist dat de partij die de aansprakelijkheid aan de rechter wil voorleggen dit binnen een redelijke termijn na het ontdekken van de gebreken moet doen. Dit betekent dat de procedure niet stipt vóór het verstrijken van de 10-jarige termijn moet starten, maar wel binnen een redelijke termijn na het ontdekken van de verborgen gebreken. De rechter zal dus moeten onderzoeken of de termijn tussen het ontdekken en signaleren van de gebreken en het uiteindelijk starten van het proces wel redelijk is. De rechter zal daarbij rekening houden met wat de partijen deden toen het gebrek opdook: hebben zij onderhandeld, een expert ingeschakeld, etc.

Het is dus mogelijk dat gebreken vóór het verstrijken van 10 jaar worden ontdekt en gemeld, dat partijen hebben onderhandeld en dat de aannemer toch weigerde om waarborg te verlenen zodat de procedure slechts na 10 jaar en een paar weken of maanden start, maar toch niet laattijdig is.

In de voorliggende vraag gaat die redenering evenwel niet op. De gebreken hebben zich maar gemanifesteerd toen de aannemer al niet meer kon worden aangesproken om de waarborg te verlenen. De barsten deden zich pas na 12 jaar voor. Hadden ze zich eerder voorgedaan (vóór 10 jaar verstreken waren) en de procedure binnen een redelijke termijn na het opduiken van de gebreken was ingeleid, kon de rechter de aannemer tot herstel of schadevergoeding veroordelen, nu echter niet meer.

Een goede raad is dus om tijdig gebreken in uw woning op te sporen. Indien nodig kan een advocaat u dan bijstaan met advies. Hij verdedigt niet alleen, hij adviseert, onderhandelt en bemiddelt ook. Zo kunt u misschien gerechtelijke procedures vermijden.

Aarzel niet om bij het eerste contact met de advocaat te vragen wat hij voor u kan doen en hoe de kosten en erelonen berekend worden.

Zoek een advocaat op www.advocaat.be (> Hoe kies ik een advocaat > ik zoek een advocaat & wat kost een advocaat).