Kies de gepaste bouwformule
Foto: bouwen & renoveren
Wie zijn/haar woning niet zelf bouwt, heeft de keuze uit 3 gangbare bouwformules: architect + afzonderlijke aannemers, architect + één algemene aannemer en sleutelklaar bouwen. Welke van de drie je het best kiest, hangt onder meer af van je budget, de tijd die je aan de werken wil of kan besteden, en je voorkeur voor een woning-volledig- op-maat of een (variatie op een) standaardplan. Ga in elk geval na welke ervaring en referenties de eventuele partners kunnen voorleggen.

Architect + afzonderlijke aannemers

Bij deze formule vraag je een architect om een plan op maat te tekenen, en vraag je vervolgens aan verschillende aannemers voor elke post (ruwbouw, dakwerken, elektriciteit, enz.) prijsoffertes aan.

Voordelen:

  • is na zelf bouwen meestal de goedkoopste manier van bouwen: voor elke post kan je kiezen voor de offerte met de beste prijs-kwaliteitverhouding.
  • je kan aannemers kiezen die je persoonlijk kent en/of waarvan je goede referenties hebt.
  • het ontwerp van je woning is niet gebaseerd op standaardplannen. Net zoals bij de formule architect + een algemene bouwaannemer heb je de grootste architecturale vrijheid. Bij deze formules bewaar je ook de vrijheid om te werken met een eigen architect.

Nadelen:

  • vergt van de architect meer inspanning dan bij sleutelklaar bouwen of werken met één hoofdaannemer. In principe moet een architect de bouwheer begeleiden bij het zoeken naar aannemers en bij het coördineren van de werken, maar jammer genoeg neemt niet elke architect die taak ten volle op.
  • het opvragen en vergelijken van offertes is tijdrovend
  • als je de werken zelf coördineert, moet je heel regelmatig een kijkje gaan nemen
  • het opstellen van een goede werfplanning én erin slagen de diverse aannemers op het afgesproken tijdstip op de werf te krijgen, is niet gemakkelijk. Als een bepaalde aannemer op zich laat wachten, stuurt dat niet alleen je eigen planning in de war, maar ook die van de aannemer die hem moet opvolgen. Daardoor vergt deze bouwformule meestal een langere bouwtermijn dan wanneer je een beroep doet op één hoofdaannemer of een sleutelop- de-deurbedrijf. Dikwijls brengen vertragingen ook extra kosten mee. Plan daarom geen te krappe bouwtermijn en zorg ervoor dat in elk van de contracten duidelijk vermeld staat wanneer de werken precies zullen beginnen. Is dat echt niet mogelijk, eis dan dat de marge zo klein mogelijk is. Laat bijvoorbeeld vermelden: ‘De werken starten tijdens de laatste twee weken van oktober 2010’. Een formulering in de zin van ‘De werken starten ten vroegste op 19 oktober 2010’ weiger je best. Laat in elk contract uitdrukkelijk opnemen hoeveel schadevergoeding de aannemer per dag moet betalen als hij de vastgelegde termijn niet respecteert. Voor de berekening van die schadevergoeding wordt normaal uitgegaan van de huurprijs die je voor de afgewerkte woning zou kunnen krijgen.
  • bij problemen bestaat het gevaar dat de aannemers de schuld naar elkaar doorschuiven, wat kan leiden tot eindeloze discussies. Dring daarom aan op regelmatige werfvergaderingen, zodat eventuele problemen snel kunnen worden verholpen.
  • budgetoverschrijdingen zijn eerder regel dan uitzondering.
  • de wet-Breyne biedt je geen enkele bescherming: elke partij kan een contract opstellen zonder zich aan de verplichtingen van de wet-Breyne te houden.

Architect + algemeen aannemersbedrijf

Op basis van het plan van je architect vertrouw je de uitvoering en de coördinatie van de werkzaamheden toe aan één enkele aannemer. Meestal is dit een ruwbouwaannemer die de afwerking uitbesteedt aan onderaannemers. Bij deze formule is de taak van de architect beperkter: hij blijft verantwoordelijk voor het ontwerp en de controle van de werken, maar moet minder tijd steken in de coördinatie van de werken.

Voordelen

  • je hoeft maar één contract af te sluiten
  • juridisch gezien is dit een prima formule: je hebt maar één gesprekspartner
  • bij constructieproblemen is de algemene aannemer de enige die daarvoor aansprakelijk is.
  • de algemene aannemer is verantwoordelijk voor de uitvoeringstermijn, dus ook voor eventuele vertragingen. Bij deze formule is de bouwtermijn dan ook meestal korter dan wanneer je bouwt met diverse aannemers.
  • een algemene aannemer is onderworpen aan de wet-Breyne. Dat betekent dat hij, net zoals een sleutel-op-de-deurbedrijf, onder meer wettelijk verplicht is een waarborg te storten. Dit houdt in dat een kredietinstelling of een hypotheekonderneming zich borgt stelt ten opzichte van de bouwheer om in geval van onvermogen van de aannemer hetzij de sommen die nodig zijn voor de voltooiing van het gebouw voor te schieten, hetzij de al betaalde sommen terug te betalen. Nog altijd blijkt ruim de helft van de niet-erkende aannemers en van de sleutel-op-de-deurbedrijven deze verplichting met voeten te treden, en storten zij niet de verplichte 100 % maar slechts 5 % waarborg. Ga dat heel zorgvuldig na, zodat je bij een faillissement goed bent ingedekt!
  • het risico op budgetoverschrijding is meestal kleiner dan wanneer je werkt met diverse aannemers.

Nadelen:

  • meestal valt deze formule duurder uit dan bouwen met afzonderlijke aannemers. Op de werken die de hoofdaannemer in onderaanneming uitgeeft, ontvangt hij immers een commissie.

Sleutel-op-de-deur

Bouwen met een sleutel-op-de-deurbedrijf ligt in het verlengde van bouwen met één aannemer: één bouwfirma verzorgt de volledige realisatie van je woning, van de bouwaanvraag tot en met de afwerking, en neemt ook de coördinatie voor zijn rekening.

Het grote verschil met bouwen met een algemene aannemer is dat sleutelklare bedrijven beschikken over uitgebreid documentatiemateriaal, soms een kijkwoning hebben, en vaak ook een bouwgrond aanbieden. De rol van de architect is veel beperkter dan bij de andere formules.

Voordelen:

  • het bedrijf is volledig verantwoordelijk.
  • net zoals bij bouwen met een algemeen aannemer heb je bij mogelijke problemen maar één gesprekspartner.
  • in principe is het budget vooraf gekend.
  • ook de bouwtermijn is in principe op voorhand gekend. Doordat de eigen arbeiders en de veelal vaste onderaannemers dikwijls samenwerken, vergroot de kans dat elke uitvoeringsfase snel en perfect verloopt.
  • sommige bouwbedrijven zijn gespecialiseerd in typeplannen. De realisatie van een dergelijk ontwerp kost minder dan de realisatie van een woning-volledig-op-maat.
  • sleutelklare bedrijven zijn onderworpen aan de wet-Breyne.

Nadelen:

  • bouwen met een sleutel-op-de-deurfirma is meestal duurder dan bouwen met een architect + diverse aannemers. Kijkwoningen, een showroom en publiciteit worden doorgerekend.
  • dikwijls ben je verplicht een bepaalde architect te nemen, of wordt die je aangeraden. Bij betwistingen zal de architect meestal de belangen van het bouwbedrijf verdedigen.
  • sommige sleutel-op-de-deurbedrijven bouwen huizen op maat, andere beperken zich tot het herwerken van een standaardplan.
  • de offerteprijs wordt meestal berekend op basis van een basislastenboek. Als je bepaalde details anders wil (aluminium in plaats van houten ramen, een andere vloer, een andere dakbedekking) durven sommige bedrijven daarvoor flink doorrekenen. Werk het lastenboek daarom al zo snel mogelijk in detail uit en bepaal al in de offertefase welke materialen en welke kwaliteit je wil. Kijk ook zorgvuldig na of de offerteprijs duidelijk vermeldt wat wel en wat niet in de prijs is begrepen. Neem zeker ook voldoende de tijd om de funderingsoplossing op voorhand grondig te bespreken. Meerwerken voor bijvoorbeeld een paalfundering kunnen oplopen tot méér dan 25.000 euro.
  • de bouwgronden zijn meestal gekoppeld aan een bouwverplichting. Dat betekent dat je de bouwgrond alleen kan kopen op voorwaarde dat het bedrijf je woning mag bouwen. In principe kan het bedrijf je voor het bouwen van je woning dus eender welke prijs aanrekenen.
  • bij veel sleutelklare bedrijven ben je beperkt tot de materialen die in hun showroom aanwezig zijn.

Coördinatieovereenkomst

Een relatief nieuwe formule is bouwen met een coördinator.

Een coördinator verbindt zich ertoe om de bouwheer in contact te brengen met de diverse aannemers en de door hen uitgevoerde werken te coördineren. In tegenstelling tot een algemene aannemer neemt de coördinator echter zelf geen verantwoordelijkheid op voor de uitvoering van de werking.

Voordelen:

  • in principe heb je geen beslommeringen
  • gezien zijn vele contacten met vaklui uit de bouwwereld kan een coördinator van aannemers, leveranciers of plaatsers een korting krijgen.

Nadelen:

  • de coördinatieovereenkomst wordt vaak gebruikt om de bescherming die de wet-Breyne biedt, te omzeilen.

Dit dossier valt buiten de verantwoordelijkheid van de redactie.