'Kiezen voor woonkrediet met vaste rente is niet verstandig'
Bij het Immothekernetwerk kiest 65procent van de klanten voor een variabele rente. Wouter Van Vooren
Foto: © Wouter Van Vooren
Ruim 90 procent van alle woonkredieten wordt de jongste maanden afgesloten met een vaste rente. Een goede zaak voor de banken, zegt de Immotheker, maar heel wat minder interessant voor de klant.

financien

Van onze redacteur



Wie nu een hypothecaire lening wil afsluiten en kiest voor een vaste rente, betaalt over de hele looptijd bekeken waarschijnlijk ruim 40 procent meer rente dan wie kiest voor een jaarlijks aanpasbare rente. Dat blijkt uit simulaties van John Romain, de man die het Immothekernetwerk in België beheert.

Voor een krediet van 100.000 euro met een looptijd van 25jaar betalen goede klanten bij de 'betere' banken nu 5,33 procent als ze kiezen voor een vaste rente en 5,1 procent als ze opteren voor een jaarlijks aanpasbaar tarief. Het verschil is klein en dus kiest de overgrote meerderheid van de kredietnemers voor 'zekerheid'. Een vaste rente dus.

Voor de banken is dat een interessante zaak, zegt Romain, want hun risicoloos alternatief is een belegging in overheidsobligaties met een looptijd van 10jaar en die boden gisteren een rendement van 4,55 procent. Resultaat: een winst van 0,78 procentpunt voor de bank. Voor kredieten met een jaarlijks herzienbare rente is het alternatief een belegging in schatkistcertificaten, en daar bedraagt de winst voor de bank momenteel slechts 0,52 procent. Voor de banken is de keuze snel gemaakt, zeker nu ze zoveel minder winst maken op hun spaarboekjes.

Maar het verschil tussen de variabele en de vaste rente is uitzonderlijk klein. De jongste tien jaar bedroeg het gemiddeld 1,15 procentpunt in het voordeel van de aanpasbare rente.

De kans dat de kortetermijnrente de komende jaren fors zal dalen is dan ook erg groot, zegt Romain, en dan neemt het rendement voor de banken op een krediet met aanpasbare rente uiteraard af. Romain leidt dat ook af uit de evolutie van de rente tijdens de jongste tien jaar. De interbankenrente op drie maanden steeg de jongste weken tot net geen 5procent. Dat is een toename met dik 3procentpunt ten opzichte van het dieptepunt van 29maart 2004 en niet veel minder dan het hoogste punt van de jongste tien jaar, 5,14 procent.

Het hoogste tarief dat de voorbije 10jaar werd opgetekend voor woonkredieten met jaarlijks vlottende rente is 5,7 procent. En dat gedurende slechts één maand. Het hoogste tarief voor leningen met een vaste rente bedraagt 6,64 procent, en dat werd in het totaal 46maanden gehaald.

Gemiddeld kwam de rente op een woonkrediet met jaarlijks aanpasbaar tarief tijdens de jongste tien jaar uit op 3,81 procent. In zijn simulatie gaat de Immotheker ervan uit dat de rente binnen een jaar naar dat peil zakt en vanaf dan onveranderd blijft. In de praktijk zal de rente volgend jaar allicht nog flink wat hoger staan, maar als de voorbije tien jaar enige voorspellende waarde hebben, zou ze in de jaren nadien geregeld ook heel wat minder moeten bedragen dan dat gemiddelde.

Als de hypothese van Romain klopt, zakt het bedrag dat je maandelijks aan de bank moet betalen van 583 naar bijna 519 euro, tegen onveranderd 597 euro bij de lening met vaste rente. Over de hele kredietperiode betaal je op een krediet met jaarlijks aanpasbaar tarief bijna 56.000 euro rente, tegen ruim 79.000 euro op het vastrentend alternatief. Een verschil van 23.000 euro of meer dan 40 procent. Bij het Immothekernetwerk kiest 65procent van de klanten daarom voor een variabele rente.

Het model dat Romain hanteert geeft momenteel een probabiliteit te zien van meer dan 93 procent dat de gemiddelde variabele rente tijdens de komende 25 jaar lager zal liggen dan het huidige tarief.

En wat als het anders uitdraait? Wat als de rente naar ongekende hoogten stijgt en de rente op je lening met het maximum stijgt en op dat niveau blijft voor de hele looptijd? Dan heb je binnen 25 jaar bijna 123.000 euro rente betaald, net geen 44.000 euro meer dan wanneer je voor het vastrentende alternatief had gekozen.