SPRAAKMAKER. Bart Verhaeghe: Groeien als een internationale kerstboom
Bart Verhaeghe en Jan Van Lancker: ,,Ons concept is niet zomaar kopieerbaar. We hebben er zelf jaren op gezwoegd.'' Foto: © herman ricour
,,De man die het uitzicht van Mechelen veranderde'', ,,de man die Vlaanderen wakker wil schudden'', ,,een internationale specialist in warehouses''. De vastgoedspecialist Bart Verhaeghe is het op zijn veertigste al allemaal genoemd. Hij is het prototype van een academicus die absoluut voor eigen rekening wou beginnen en algauw vaststelt dat de realiteit een stuk harder is dan wat hij als jonge consultant bij KPMG als reële wereld aanzag. Verhaeghe leerde uit de gemaakte fouten en bewees een doorbijter te zijn. Hij is de auteur van het boek ,,Zeg niet aan mijn moeder dat ik ondernemer ben Ze denkt dat ik op zoek ben naar een job'', partner van de Vlerick School en voorzitter van Flanders DC.

'IK ben blij dat ik erin geslaagd ben om een organisatie uit te bouwen met topmensen die even goed een internationale carrière in New York of Londen hadden kunnen uitbouwen, maar die zich lieten verleiden om in de markt van warehouses, zeg maar magazijnen, te stappen.'' Dat zegt Bart Verhaeghe, voorzitter en ceo van Eurinpro.

Bart Verhaeghe was 27 toen hij het concept van Eurinpro - een afsplitsing van de bouwgroep Verelst uit Mechelen waar hij enkele jaren mee de internationale expansie verzorgde - al klaar voor ogen had. ,,Maar toen was er enkel mijn spiegel in mijn kamer die dat zag zitten'', zegt hij.

Wat oorspronkelijk een spiegel-aan-de-wandconcept leek, is ondertussen uitgegroeid tot een organisatie die in tien landen actief is, met medewerkers van twaalf verschillende nationaliteiten en die al voor 750 miljoen euro vastgoed op de markt verkocht heeft.

Typisch daarbij is dat Eurinpro in de hele logistieke vastgoedketting tussenbeide komt: van project op de tekentafel (in volledige samenspraak met de klant), over financiering en herplaatsing op de institutionele kapitaalmarkt.

Momenteel loopt een internationale herplaatsing van vastgoed door Eurinpro op de internationale kapitaalmarkt van circa 170 miljoen euro (zie hiernaast). Ter vergelijking: in omvang is die operatie goed voor vier keer de beursgang van Zetes Industries.

Vraag niet wie de internationale kapitaaloperatie verzorgt, want dat is een ander kenmerk: Eurinpro controleert de ,,waardeketting'' het liefst zoveel mogelijk zelf. In het bedrijf werken niet enkel burgerlijk ingenieurs, maar ook specialisten op het vlak van fiscaliteit, buiten-balans-constructies, zakenbankieren en internationale zakenadvocatuur.

Jan Van Lancker, bijvoorbeeld, was een van de specialisten die in 2004 overstapten naar Eurinpro. Van Lancker ruilde een succesvolle carrière als zakenadvocaat en internationale partner bij het advocatenkantoor Linklaters De Bandt voor Eurinpro waar hij via een management buy-in 8 procent van de aandelen verwierf.

,,Je ruilt een carrière waarin je succesvol bent en meetelt, voor iets totaal anders. Het is keihard werken, jezelf volledig herscholen. Het is een les in bescheidenheid, maar je bouwt mee iets op'', zegt Van Lancker.

Het kader waarin het Eurinpro-team opereert, het kasteel Van Bever, mag er zijn. Een uniek domein in de onmiddellijke omgeving van Brussel dat vroeger behoorde aan de topbankier graaf Eric de Villegas de Clercamp van de Generale Bank. ,,We hebben dit complex hier enkel om het onze medewerkers zo aangenaam mogelijk te maken'', zegt Bart Verhaeghe. Verhaeghe, een zoon van een ambtenaar en een huisvrouw, zou volgens sommigen tot de honderd rijkste Belgen behoren, maar hijzelf ontkent dat.

Van Verhaeghe is bekend dat hij vijftien jaar geleden nog rondtoerde in een tot op de draad versleten Volkswagen waarvan het motorblok op een bepaald moment gewoon op straat viel. Zijn ambitie om zo snel mogelijk voor eigen rekening te beginnen, deed hem in het begin zwarte sneeuw zien, maar Verhaeghe bewees dat hij een doorbijter is.

Hij verdiende aardig op de verkoop van de bouwgroep Verelst in 1999 waar hij zich op 27-jarige leeftijd had ingekocht. ,,Toen ik Verelst verliet om me volledig toe te leggen op Eurinpro - dat in de schoot van Verelst was ontstaan - ruilde ik in feite een organisatie met 420 medewerkers voor een met drie medewerkers'', zegt Verhaeghe.

Ondertussen is Eurinpro goed voor honderd medewerkers, van wie het merendeel in het buitenland werkt. Uitleggen waar Eurinpro voor staat, is niet eenvoudig. ,,Onze grootste uitdaging is het buitenland'', zegt Jan Van Lancker. ,,In België zijn er weinig of geen projecten die ons ontsnappen.''

De foto van vandaag oogt als een kerstboom waar 21 pakjes aanhangen, verspreid over negen landen. Elk pakje is een logistiek vastgoedcomplex in aanbouw dat Eurinpro op maat ontwerpt en aflevert op vraag van meestal internationale klanten actief in logistiek (DHL, TNT, Exel, Christian Salvesen, Schenker...), in retail (Ingram Micro, Match, Brico...) of in de industrie (JVC, Sony, Stanley...).

Die 21 pakjes staan samen voor een 450.000 vierkante meter opslagruimte met een marktwaarde van circa 300 miljoen euro. Eurinpro doet eigenlijk alles, behalve zelf bouwen. ,,Dat besteden we uit, maar bouwen heeft voor ons geen geheimen, we kennen de kostprijs van de aannemer om het complex te bouwen.''

Volgens Verhaeghe is het belangrijkste verschil tussen Eurinpro en zijn concurrenten dat de collega's in principe ergens een terrein zoeken, er een magazijn opbouwen en er een bordje ,,Te huur'' voor zetten. ,,Wij werken van a tot z op maat van de klant en we leveren een product af die aan zijn noden beantwoordt.''

Het financiële onderdeel daarin is belangrijk. Bedrijven zoeken steeds meer buitenbalans-financieringen voor hun logistieke functie om hun middelen maximaal in hun kernactiviteit te kunnen investeren, zegt Van Lancker. Soms verkoopt Eurinpro de magazijnen al door nog voordat de bouw gefinaliseerd is. ,,Zodra we een langlopende huurovereenkomst hebben, hebben we een product dat we kunnen te gelde maken.''

Verhaeghe maakt zich sterk dat Eurinpro ongeveer 10 procent goedkoper is dan de concurrentie dankzij de verticale integratie. Het anders en beter proberen te doen is een vereiste in een markt waar grote Amerikaanse giganten als ProLogis en Gazeley (Wal-Mart Stores) wereldwijd actief zijn.

ProLogis, bijvoorbeeld, heeft een portfolio van 34,6 miljoen m2, verdeeld over meer dan 2.300 bestaande of in ontwikkeling zijnde gebouwen verspreid over de VS, Europa en Azië.

De jongste drie jaar kende Eurinpro een zeer snelle internationalisatie (zie kaart). De meeste projecten in uitvoering bevinden zich buiten België. De oorspronkelijke thuismarkt staat nog maar voor 10 procent van de inkomsten. De intrede in het buitenland werd drie jaar lang voorbereid. Verhaeghe reageert glimlachend op de vraag naar de omvang van de aanloopverliezen. ,,Investeringen'', verbetert Van Lancker.

,,Je moet een grondige kennis hebben van de lokale markt om in staat te zijn je klanten het juiste advies aan te bieden'', zegt Verhaeghe. ,,We volgen onze klanten, we zullen nooit ergens neerstrijken en zo maar iets beginnen.''

Eurinpro startte in goed één jaar tijd tien projecten op in totaal negen verschillende landen. De volgende uitdaging is om meer te doen in de landen die het aan zijn actieradius heeft toegevoegd. ,,We hebben bewezen dat ons model in Europa werkt. Meer doen in Europa is nu de inzet.''

Eurinpro timmert al aan een volgende geografische uitbreiding: richting oosten. Roemenië, Rusland en landen als Zuid-Korea (een centrale logistieke hub in Azië) en China staan op de radar. Voor verschillende landen is het studiewerk al verricht. ,,Maar liever een deal missen en zeker weten dat het goed zit'', zegt Verhaeghe.

,,We staan nog maar op de eerste trede van de trap. We zijn positief nerveus ingesteld, nooit tevreden over wat we bereikt hebben en willen het altijd beter doen.''