Waarom u beter naast erfgoed woont, en niet erin
Het beschermde huis in Gent dat Guy Verhofstadt liet restaureren. Foto: Brecht Van Maele
In of naast erfgoed wonen is niet alleen oogstrelend, het levert ook een puur financiële meerwaarde op. Die is nu voor het eerst berekend. Maar voor eigenaars compenseert de meerwaarde de kosten en lasten niet, zegt de sector.

Ongeveer één op de 26 woningen in Vlaanderen wordt beschouwd als bouwkundig erfgoed. Wie het plezier heeft in een pand te wonen dat op die inventaris staat, mag de waarde van zijn woning gemiddeld 6 procent hoger ramen. Is dat pand ook een beschermd monument, dan levert dat gauw een meerwaarde op van gemiddeld 12 procent.

Dat blijkt uit onderzoek in opdracht van het Agentschap Onroerend Erfgoed. Daarin werd nagegaan wat de impact is van erfgoedkenmerken op de woningprijs. ‘Dit is de eerste wetenschappelijke aanduiding dat erfgoed inderdaad een aantoonbare meerwaarde creëert op woningprijzen’, zegt Birgit Van Damme van het agentschap.

Alleen al door zijn aanwezigheid heeft erfgoed een financiële impact. Woningen die uitkijken op een van de 1.564 beschermde stads- en dorpsgezichten in Vlaanderen, zijn louter daardoor 3 procent meer waard. De aanwezigheid van beschermde monumenten in de nabije omgeving levert een meerwaarde op tot ruim 4 procent.

Wie daarvan geniet? Inwoners van historische stadskernen, maar evengoed van de Antwerpse Zurenborgwijk en de Turnhoutse tuinwijk Lokerenakkers. Ook kleinschaliger voegt erfgoed waarde toe, zoals voor de meeste van de 500 inwoners van het pittoreske beschermde dorpje Mullem, bij Oudenaarde. De impact is wel niet algemeen: brouwerijen en boerderijen leveren bijvoorbeeld geen meerwaarde op voor de omgeving.

Kopen vanuit passie

De immobiliënsector nuanceert de cijfers. ‘Tot dusver waren gegevens hierover beperkt en werd alleen in algemene termen gesproken’, zegt Kristophe Thijs van de Vlaamse Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB). ‘Deze cijfers zijn zeer plausibel, maar ze blijven gemiddelden. De prijs wordt nog hoger of lager geduwd door de uniciteit van een gebouw, of door de mogelijkheden tot inrichting. Een Gentse patriciërswoning heeft natuurlijk een hogere meerwaarde dan een oude brouwerij in de stadsrand.’

Thomas Valkeniers van Pajota Vastgoedmakelaars in Dilbeek noemt een meerwaarde van 6 procent realistisch, ‘maar die geven mensen niet omdat een huis op een lijst staat, maar omdat ze de speciale kenmerken van dat pand hoger waarderen.’

Een speciale spanning geldt voor de meer dan 11.000 beschermde woningen, die vaak vanuit een passie gekocht worden. Dat maakt dat de prijs maar een secundaire rol speelt in de besluitvorming van koper of verkoper. ‘Dit onderzoek kan sommigen geruststellen: investeringen in erfgoed worden wel degelijk vertaald in de prijs’, zegt Thijs, ‘maar louter financieel is het erg onwaarschijnlijk dat de meerwaarde ook de kosten zal compenseren.’

‘Ik ken geen enkele eigenaar van een beschermde woning die gelukkig is’, bevestigt Valkeniers. ‘Die 12 procent meerwaarde en de subsidies die je kunt krijgen, worden in mijn ervaring snel weggevlakt omdat je voor beschermde panden met erkende aannemers moet werken. Als de bescherming ook voor het interieur geldt, zijn de beperkingen erg remmend. Die panden staan vaak haaks op moderne woontendensen.’

40.000 euro ‘verlies’

Is het dus de beste optie om een niet-geïnventariseerde woning te zoeken in de zeer nabije omgeving van erfgoed? Opdat je het genot van erfgoed hebt, maar niet de lasten en de kosten? ‘Je hebt daar alleszins meer zekerheid dat de omgeving niet snel zal veranderen’, zegt Valkeniers. ‘Een goeie ruimtelijke ordening kijkt immers naar de beste gebouwen in de omgeving om een vergunning voor een vrij perceel te beoordelen.’

Eventuele veranderingen aan woning of omgeving kunnen meer of minder waarde creëren, zoals groen in de omgeving dat ook doet. Het rapport berekende de maatschappelijke impact van een (virtuele) afbraak van een monument (met een meerwaarde-effect van 2,6 procent): voor vijf omwonende eigenaars betekent dat een ‘verlies’ van zo’n 40.000 euro. Omgekeerd kan een goeie renovatie dus ook de buren ten goede komen? Jawel, vindt Kristophe Thijs, ‘met die nuance dat die buurman die renovatie via belastingen mee heeft gesubsidieerd’.