Hoe meer huurders, hoe duurder de huizen
Foto: Frederik Buyckx
De vastgoedprijs is mede afhankelijk van de verhouding tussen eigenaars en huurders in een stad of gemeente.

Als er in een gemeente een groot aantal mensen in hun eigen huis wonen, dan heeft dit een negatief effect op de vastgoedprijzen. Dat schrijft de studiedienst van ING-België in een studie waarin wordt nagegaan door welke elementen de vastgoedprijs wordt beïnvloed. In gemeenten met veel huurders zijn meer woningen in handen van investeerders. Die zijn eerder geneigd de prijzen op te stuwen dan eigenaars, aldus ING.

De bank stelde vast dat de vastgoedprijzen zich vaak heel verschillend ontwikkelen, zelfs in gemeenten die demografisch onderling tamelijk vergelijkbaar zijn. Het kan bijvoorbeeld verklaren waarom de vastgoedprijzen in steden als Charleroi en Luik sneller gestegen zijn dan het landelijk gemiddelde. In deze steden wordt minder dan twee derde van de woningen door de eigenaar bewoond. ‘Het lage percentage eigenaars kan een deel van de verklaring zijn’, schrijft ING. 

Een andere verklaring voor afwijkende prijsontwikkelingen is het zogenaamde convergentie-effect. In gemeenten die al duur zijn, stijgen de prijzen minder snel dan in demografisch vergelijkbare gemeenten waar de prijzen nog relatief laag zijn. Dat kan bijvoorbeeld mee helpen verklaren waarom de prijzen in Luik veel sneller gestegen zijn dan in het vergelijkbare Koekelberg. In Koekelberg waren de prijzen al hoog, in Luik juist laag. 

De ING-economen Philippe Ledent en Steven Trypsteen erkennen dat het door hen ontwikkelde model nog niet perfect is. ‘We hebben bijvoorbeeld nog niet onderzocht wat de impact van de geografische locatie is. Je kan veronderstellen dat de nabijheid van een grote stad als Brussel een rol speelt. Ook de mate waarin er sociale huisvesting beschikbaar is, hebben we nog niet bestudeerd’, zegt Ledent. ‘We doen geen heel precieze vaststellingen, maar geven vooral een aanzet tot discussie.’

Toch geven de twee economen al wat voorzichtige aanbevelingen aan de gemeentebesturen, die binnenkort betrokken worden in een reeks rondetafeldiscussies over het onderwerp. Zo denken Ledent en Trypsteen dat overheden er beter aan doen om het woningaanbod kwantitatief te sturen dan de financieringscapaciteit van hun inwoners te vergroten. ‘Er is een trade-off tussen de toegankelijkheid van de woningmarkt en de toegankelijkheid tot woningbezit’, zegt Ledent. Met andere woorden: als je eigendom te sterk stimuleert, kan je het voor sommige groepen moeilijker maken om woonruimte te vinden. 

De woonbonus is een bekend voorbeeld van dit perverse mechanisme. Het stimuleert woningbezit, maar drijft ook de prijs op, waardoor voor lagere inkomensgroepen de eigen woning juist moeilijker bereikbaar wordt, in plaats van makkelijker. Trypsteen vraagt zich bijvoorbeeld ook af of sociale verhuurkantoren, waarbij de stad een brugfunctie vervult tussen eigenaars en financieel zwakke huurders, efficiënt zijn. Misschien zouden de woningprijzen lager zijn als verhuurders het moeilijker zouden hebben om huurders te vinden. ‘Het reguleren van de kwantiteit is wenselijker dan het reguleren van de prijzen’, schrijven de ING-economen. Gemeenten kunnen dat doen door vooral kleinere woningen te laten bouwen, of door het ombouwen van bestaande panden in kleine wooneenheden te stimuleren. Ze denken dat de vraag naar kleinere woningen kan stijgen door de vergrijzing.