Zo verlaag je de kosten van je woonlening
Foto: if
Door de lage rente hebben vorig jaar massaal veel Belgen hun woonlening laten herzien. Omdat de hypotheekrente nu nog verder zakt, zal dit nog meer mensen over de streep trekken. En voor sommigen kan het zelfs een reden zijn om nogmaals de lening aan te passen; Maar ga niet op het eerste het beste voordelige aanbod in. Deze zaken moet u in het achterhoofd houden.

De lage rente op woonleningen is vorig jaar niet ongemerkt voorbijgegaan. Meer dan 80.000 gezinnen hebben vorig jaar hun woonlening geherfinancierd bij een andere bank. Dat zijn er 150 procent meer dan in 2014. Daar bovenop komen nog de mensen die hun eigen bank konden overtuigen om het tarief van hun krediet te laten zakken. En omdat de rente voorlopig laag blijft, kan het nog wel even de moeite blijven om te herfinancieren. 

Eerst dit: iedereen heeft het recht om zijn lening sneller af te lossen dan gepland. Uw bank kan u dat niet beletten. Het laat toe dat u bij een andere bank een nieuwe lening tegen lagere tarieven afsluit om met het geld de oude lening die nog tegen hoge tarieven was aangegaan terug te betalen.

U hebt hier twee mogelijkheden. U vraagt vooreerst gewoon aan uw bank om uw tarief te laten dalen. Gaat ze hierop in, dan wordt een nieuw afbetalingsplan opgemaakt met betere voorwaarden. Voor de rest wijzigt niets. Het gaat hier dus niet echt om een herfinanciering. Uw bank is bovendien niet verplicht om op deze vraag in te gaan. Ze zal de tariefverlaging ook zelden uit vrije wil aanbieden. Bij een dergelijke toegeving ziet ze immers haar toekomstige inkomen zakken, zonder dat ze daarvoor een compensatie krijgt. Een financiële instelling zal dit dus pas doen als ze vreest dat ze u anders als klant kwijt is, waardoor ze andere toekomstige inkomsten ziet verdampen.

Beweegt uw bank niet of onvoldoende, dan kunt u naar een andere bank overstappen om daar een goedkopere lening te vragen en uw oud krediet te delgen. In dat geval moet u rekening houden met een hele reeks kosten.

  • Zo dient u bij de nieuwe bank dossierkosten te betalen voor de administratieve kosten van uw nieuwe lening.
  • Ook zult u opnieuw schattingskosten moeten ophoesten als de bank de waarde van uw woning wil laten vaststellen.
  • De hypothecaire waarborg in het voordeel van de oude bank moet worden opgeheven, en er dient een nieuwe te worden ingeschreven in het voordeel van de nieuwe bank. Dit moet opnieuw bij de notaris gebeuren, met extra kosten als gevolg.
  • De oude bank mag ook kosten aanrekenen voor de intrest die ze derft omdat u de lening vervroegd terugbetaalt. De wetgever heeft deze kosten beperkt tot drie maanden interest.

Daarnaast moet u rekening houden met het feit dat de nieuwe bank ook vaak een nieuwe schuldsaldoverzekering zal vragen, die de bank garandeert dat bij het overlijden van u of uw partner (een deel van) het nog uitstaande bedrag van de lening door de verzekeraar wordt afgelost.

Ook hier zijn twee mogelijkheden: of uw oude polis wordt verdergezet met de nieuwe bank als begunstigde, of u sluit een volledig nieuwe polis af. Vraag in elk geval naar het effect van alle mogelijkheden. Tarieven van schuldsaldoverzekeringen kunnen nogal sterk uiteenlopen. Hou ook rekening met mogelijke administratieve kosten.

Het tarief van een nieuwe polis kan verschillen van dat van de schuldsaldoverzekering voor de oude lening. Zo kan de commerciële positie van een verzekeraar veranderd zijn. Voorts bent u een aantal jaren ouder geworden, wat tot een hoger tarief kan leiden en is het niet uitgesloten dat u nu mede door die hogere leeftijd een medisch onderzoek kan worden opgelegd.

Maar er is ook goed nieuws als u een nieuwe schuldsaldoverzekering zou afsluiten. De oude polis kan worden stopgezet en u kunt een deel van de premie recupereren omdat de verzekeraar ervan geen verder risico loopt. Bij deze stopzetting worden doorgaans wel administratiekosten aangerekend.

Voor het overige wordt u met dezelfde keuzeproblemen geconfronteerd als bij het afsluiten van de oorspronkelijke lening. Zo moet u voor de resterende looptijd opnieuw kiezen voor een vaste, dan wel voor een variabele rente. Een zekerheid over wat het beste is, kan nog steeds niet worden gegeven, al is in de gegeven marktomstandigheden voor de meeste kopers een vaste lening de meest geliefde optie.

 Toch kunt u enkele simulaties doen. Zo kunt u laten berekenen tot welk tarief een lening met variabele rente in de toekomst mag stijgen vooraleer ze duurder wordt dan een lening met vaste rente.

Als hulp in het onderhandelingsproces kunt u vragen naar het prospectus. Sinds de hypotheekwet van 1992 moet de kredietgever die ter beschikking stellen van de kandidaat-leners. Hij moet informatie bevatten over alle leenformules, kosten, tarieven, alle eventuele rentevermeerderingen en – verminderingen en alle toekenningvoorwaarden. De partijen mogen van deze tarieven afwijken als ze een tarief afsluiten dat voordeliger is voor de consument of dat op zijn initiatief wordt onderhandeld.

Let er ten slotte wel op dat voor de herfinanciering met de nieuwe lening niet boven het uitstaand bedrag gaat van de oude lening. Doet u dat wel, bijvoorbeeld als u een extra bedrag wil bijlenen, dan kan u best kijken met uw adviseur bij de bank wat de fiscale gevolgen zijn