Hoe drukt u de kosten voor uw lening?
Foto: Photo News
Een geschikte woning vinden is één ding, ze betalen een andere. Zowat iedereen moet daarvoor bij de bank langs. U doet er daarbij goed aan deze zaken in het achterhoofd te houden.

Hoeveel kan ik afbetalen?

De belangrijkste vraag is altijd: hoeveel kan ik lenen? Vroeger werd daarvoor vaak een eenvoudige stelregel gebruik: maximaal een derde van het gezinsbudget. Dat wordt, mede door de stijging van de woningprijzen van de voorbije decennia, niet langer als stelregel gebruikt. Hoeveel je kan lenen hangt af van je inkomen, maar ook van je levensstijl en je plannen voor de komende jaren. Er moeten dus een aantal zaken zoals spaargedrag worden meegerekend. 

Let wel: dit is maar een indicator. De banken kunnen andere normen hanteren, maar voor uzelf kan het wel al een goed beeld geven van wat u aankan. 

Hoeveel eigen geld moet ik inbrengen?

Tussen wat u kan en wat u moet lenen is er natuurlijk nog een verschil. Zoals uitgelegd in de eerste aflevering van deze reeks komen er bovenop de aankoopprijs nog wat kosten. De registratierechten zullen enkele duizenden euro bedragen, en u moet eventueel ook nog wat gaan verbouwen. In regel is het best om pas een woning te kopen als u in staat bent om met uw eigen middelen die kosten te dragen, desnoods door pas later te verbouwen.

Concreet: voor een gewone Vlaamse woning van 'gemiddeld' 211.050 euro ontleent u best niet meer dan dat bedrag, anders zal u van de bank een minder gunstige rentevoet krijgen. Vroeger was het wel vrij eenvoudig om zelfs meer dan de waarde van het huis te ontlenen, maar op dat vlak zijn de banken sinds de kredietcrisis van 2008 een stuk strenger geworden. 

Het omgekeerde geldt ook: als u in verhouding minder leent, dan zult u betere voorwaarden kunnen bedingen. Banken doen dit omdat ze de kans dan kleiner inschatten dat ze hun geld niet zullen terugzien, zelfs bij een gedwongen verkoop.

In regel is het zo dat u merkbaar betere voorwaarden zult krijgen als u niet meer dan 80 procent van het aankoopbedrag ontleent. Voor een huis met de gemiddelde Vlaamse prijs van 211.050 euro ontleent u dus best niet meer dan 80 procent, of omgerekend 168.840 euro. U hebt dan wel een flinke spaarpot van 42.210 euro nodig - nog los van die extra kosten.

Kan het met minder eigen middelen? Ja, maar het zal dus resulteren in een minder gunstige lening. Hou daar rekening mee. Vraag je in elk geval goed af of je financiële situatie dan ook goed genoeg is om een mogelijke tegenslag te kunnen opvangen zonder dat het zich meteen vertaalt in een betalingsachterstand. Mogelijk doe je er dan beter aan nog even door te sparen, maar dat is een afweging die je individueel moet maken.

Hoeveel zal mijn lening me kosten?

Met de huidige lage rente zijn er in de praktijk maar weinig mensen die momenteel kiezen voor een systeem van variabele leningen. In de praktijk is de 'vaste lening' met een looptijd van 20 of 25 jaar nog steeds het populairst. 

De geafficheerde rentes liggen bij veel banken onder de 4 procent op 20 jaar. In de praktijk is daar nog wat onderhandelingsmarge, zodat een rentevoet van 3,1 procent in de praktijk voor veel mensen haalbaar is, zelfs voor wie niet de beste onderhandelingspositie heeft. Voor de 'gemiddelde Vlaamse woning' van 211.050 waarvoor 80 procent wordt geleend komt dat dan bij een lening op 20 jaar op 941 euro per maand 

Op 25 jaar is dat iets meer, maar ook daar is een rentevoet van 3,4 procent momenteel realistisch. Voor eenzelfde leenbedrag zou je dan maandelijks 831 euro per maand moeten afbetalen. Een stevig verschil, maar over de hele rit gezien zul je natuurlijk meer betalen, aangezien je 5 jaar langer verplichtingen hebt. 

Let wel: dit zijn dus indicatieve bedragen, geen garantie dat je die ook kan lospeuteren bij de bank. Maar het zijn wel de bedragen waar veel mensen momenteel mee te maken hebben.

Hoe leen ik goedkoper?

Het is dus aan jou om goed te onderhandelen bij de bank, zodat je mogelijk nog betere voorwaarden krijgt. Volgens Kristof De Paepe van de vergelijkingswebsite spaargids.be kan in sommige gevallen voor een lening van 20 jaar zelfs tot 2,23 procent worden onderhandeld, of 2,54 procent voor 25 jaar. Maar dat is dan wel voor wie in een heel sterke onderhandelingspositie zit. Maar marge om bovengenoemde bedragen omlaag te krijgen is er dus wel degelijk nog. 

Omgekeerd: als de bank te weinig vertrouwen heeft kunnen ze je ook minder gunstige tarieven voorschotelen. Een paar dingen die je kunnen helpen de beste rentevoet in de wacht te slepen:

  • Ga bij meerdere banken langs. Niet alleen de bank waar je al klant bent. Anderen willen je mogelijk binnenhalen als klant dankzij gunstigere voorwaarden voor je woonlening. 
  • Beperk je niet tot de bank die bij de eerste vergelijking het goedkoopste basistarief aanbiedt. Mogelijk is er daar immers minder onderhandelingsruimte voor kortingen. Wed dus niet op één paard
  • Neem zoveel mogelijk documentatie mee: het compromis, een loonstrook, eventueel een uittreksel van uw spaarrekening. 
  • Als je bij andere banken op bezoek gaat, neem systematisch de eerdere voorstellen van de andere banken mee. Speel gerust de concurrentie uit tegen elkaar. 
  • Als een bepaalde bank niet in de buurt komt, zal die dat snel aangeven om tijdverlies te voorkomen. Als een andere bank wel beter kan, dan komt die met een scherper voorstel. 
  • Keer ook nog eens terug langs de banken die in eerste instantie niet het meest gunstige aanbod deden. Mogelijk komen ze nog met een beter voorstel.
  • Bekijk niet alleen het tarief, maar ook de aanvullende voorwaarden. Zo vragen sommige banken een schuldsaldo- en brandverzekering bij dezelfde maatschappij te nemen om de maximale korting te genieten. Het kan bijvoorbeeld dat een bank op jaarbasis wel een paar tiental euro minder rente aanrekent, maar voor de verzekering tot een paar honderd euro duurder is. Let goed op dit soort valstrikken.