Nieuwe wet voor vastgoedmakelaars
Foto: Dirk Huyghe

Sinds 1 september heeft de vastgoedsector haar eigen wet: de vastgoedmakelaarswet. De sector zelf is daar alvast erg blij mee want zowel voor de consument als voor de bonafide vastgoedmakelaars zorgt de nieuwe wet voor extra garanties.

Zo stelt de nieuwe wet het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) onder meer in staat om sneller en efficiënter op te treden tegen vastgoedmakelaars die deontologisch in de fout gaan. Concreet zullen de geldboetes voor nepmakelaars die over de schreef gaan, met 150 procent verhoogd worden. Daardoor wordt de kans op financiële schade bij misleide consumenten weer wat kleiner, stelt het BIV vast.

‘Naar de consument toe wordt ook de transparantie van een tuchtprocedure verhoogd’, stipt Dajo Hermans, woordvoerder van het BIV aan. ‘Als een consument een klacht indient over een makelaar die in de fout is gegaan, heeft de klager voortaan het recht om geïnformeerd te worden over het gevolg dat hieraan wordt gegeven. Dat was voor deze nieuwe wet niet het geval.’

‘Verder zal het BIV vanaf nu ook bewarende maatregelen kunnen nemen als een makelaar verdacht wordt van zwaarwichtige inbreuken, zoals bijvoorbeeld geldverduistering of fraude. Concreet zal men een makelaar of syndicus dan bijvoorbeeld een tijdelijk beroepsverbod kunnen opleggen zodat er geen nieuwe ‘slachtoffers’ meer kunnen vallen.’

‘Deze wet is een belangrijke stap vooruit in de professionalisering van de vastgoedmakelaardij’, stelt Luc Machon van het BIV dan ook tevreden vast.

Voor de consument is dat alvast een goede zaak. Toch kan u maar beter ook zelf weten hoe het spel gespeeld wordt bij vastgoedtransacties. We zetten de belangrijkste spelregels nog eens op een rijtje.

Een vraagprijs is een uitnodiging tot onderhandelen

Het afficheren van een vraagprijs is een uitnodiging tot onderhandelen. De vraagprijs houdt dan ook geen enkele verplichting in, noch voor de koper, noch voor de verkoper. Als kandidaat-koper mag u altijd een lager bod uitbrengen. Anderzijds bent u als verkoper ook niet verplicht om te verkopen wanneer een kandidaat-koper laat weten dat hij instemt met de vraagprijs. Dat is ook logisch. Als zich bijvoorbeeld op hetzelfde moment twee kandidaat-kopers aanbieden zal er maar één aanvaard kunnen worden.

Een concreet aanbod is bindend

Doet de verkoper, bijvoorbeeld tijdens de onderhandelingen, een concreet aanbod aan een kandidaat-koper dan is dat wel bindend. Dat is bijvoorbeeld het geval als een verkoper, rechtstreeks of via de makelaar, laat weten dat een tegenbod van 360.000 euro aanvaard zal worden. Let wel op: de formulering is belangrijk. Als een makelaar laat weten dat ‘de verkoper een bod van 360.000 euro vermoedelijk zal aanvaarden’, klinkt dat al helemaal anders. Laat u niet in verwarring brengen door onduidelijke beloftes die voor interpretatie vatbaar zijn, maar zet duidelijke afspraken op papier.

Een optie biedt duidelijkheid

Een optie biedt de mogelijkheid om een vaag aanbod vanwege de verkoper hard te maken. Staat de verkoper een schriftelijke verkoopoptie toe dan heeft u als kandidaat-koper formeel het recht om tegen de afgesproken prijs te kopen. Opdat de verkoper niet te lang gebonden zou zijn, moet aan een optie altijd een termijn verbonden worden. Meestal is dat enkele dagen tot een week. Om een eigenaar te overtuigen zo’n eenzijdige verbintenis aan te gaan, kan u als kandidaat-koper voorstellen om een optievergoeding te betalen. Wordt de optie niet gelicht dan mag de verkoper het betaalde bedrag houden als schadevergoeding. Wordt de optie wel gelicht dan geldt dit bedrag als een voorschot op de prijs.

Bieden op een huis is bindend

Ook voor een kandidaat-koper is het bindend als hij een concreet bod uitbrengt. Laat de verkoper weten dat hij ingaat op het bod, dan is de overeenkomst een feit en is de bieder verplicht om het pand te kopen tegen de geboden prijs. Bied daarom nooit lichtzinnig op een huis en verbind ook altijd een termijn aan uw bod (zoals bij een optie). Zo blijft u niet te lang gebonden als de verkoper niet meteen de knoop doorhakt. Dat zou lastig kunnen zijn als u ondertussen op een andere woning botst die u interesseert. Bovendien zet u de verkoper zo onder druk om snel te beslissen.

Ook een e-mail of sms kan bindend zijn

Toezeggingen die niet op papier staan, kunnen moeilijk bewezen worden. Bevestig gemaakte afspraken daarom altijd meteen schriftelijk. Dat hoeft niet noodzakelijk met pen en papier, maar kan ook via e-mail of sms. Dat werd vorig jaar bevestigd door de Gentse rechtbank, naar aanleiding van een geschil dat ingespannen werd door een koppel dat geboden had op een huis en daarna via sms van de verkoper had vernomen dat de deal rond was. Ondanks de sms had de verkoper het huis later toch nog toegezegd aan een hogere bieder. De rechter gaf het eisende paar echter gelijk en verplichtte de verkoper om de oorspronkelijke kopers te laten voorgaan.

Een vastgoedmakelaar kan niet beslissen voor de eigenaar

Tot slot is het ook belangrijk om weten dat het voor vastgoedmakelaars in ons land gebruikelijk is om met bemiddelingsopdrachten werken. Dat betekent dat een makelaar doorgaans niet gemachtigd is om namens de eigenaar een overeenkomst te sluiten. Doet een makelaar toch een bindend aanbod zonder toestemming van de eigenaar dan is dat misleidend voor de kandidaat-koper en voor zijn opdrachtgever, de eigenaar, en is de makelaar verantwoordelijk voor de eventuele schade die daaruit voortvloeit.