Prijs van een Belgisch huis 56 procent te hoog
Foto: © Philip Reynaers
In Europa is België absolute koploper wat de overwaardering van vastgoed aangaat. Op wereldvlak moet ons land enkel Singapore en Hong Kong laten voorgaan. Uit de invloedrijke vastgoedbarometer van het gerenommeerde Britse weekblad The Economist blijkt dat Belgische woningen 56 procent 'te duur zijn'.

The Economist toetst de prijs van de woningen af tegenover de inkomens en de huurprijzen en berekent op basis daarvan het langetermijngemiddelde. Daaruit blijkt dat ons land met stip aan kop staat inzake huizenprijzen. De conclusie is overigens niet nieuw. In 2010 berekende de OESO al dat Belgisch vastgoed per definitie 50 procent 'te duur' was. 

Op wereldvlak vindt België enkel Singapore (60 procent te duur) en Hong Kong (58 procent) voor zich. De huizenprijzen in de VS, waar het uiteenspatten van de vastgoedbel in 2006 zorgde voor de wereldwijde financiële crisis, zijn dan weer 19 procent ondergewaardeerd en zitten nu op het Duitse niveau. 

Ook in Frankrijk kennen de huizen een sterke overwaardering (47 procent). En ondanks stevige deuken op de Spaanse vastgoedmarkt, blijken ook de Spaanse hacienda's nog steeds 27 procent te duur. In Ierland zitten de vastgoedprijzen op de helft van hun kostprijs in 2007. Daar lijkt de neerwaartse beweging nu gestopt.

Slecht nieuws voor Nederland

Daar heeft men de voorbije jaren iets te creatief gebruik gemaakt van hypothecaire leningen. De Nederlandse vastgoedmarkt is heel anders georganiseerd dan de Belgische. Zo wordt in Nederland veel meer op krediet gekocht. Bovendien kunnen Nederlanders leningen op hun huizen fiscaal inbrengen, wat in België veel minder het geval is. 

In België wordt meer aangekocht met eigen vermogen of partiële leningen (deels lenen, deels eigen vermogen). Dat maakt de Belgische vastgoedmarkt ondanks een hogere overwaardering voor huizen veel stabieler.

Bovendien flirt Nederland met een heuse recessie en boekt het land een overheidstekort van 4,7 procent.

Gevolg: met een overwaardering van 32 procent zit Nederland opgezadeld met een heuse vastgoedzeepbel. Ervaring (cf. VS; Ierland) leert dat dit soort zeepbellen een behoorlijk negatieve weerklank kent in de algemene economie. 

The Economist heeft het over 56 procent, andere studies zeggen 20 procent

Bart Van Craeynest, hoofdeconoom van Petercam, wijst erop dat er ook in verleden al studies waren die aantonen dat de Belgische vastgoedmarkt te duur geprijsd staat. 'Iedereen raakt het daarover eens. Ook Deutsche Bank en het IMF waarschuwden eerder al voor een overwaardering. Die laatste baseerde zich onder meer op de inkomens, renteontwikkeling en verwachte bevolkingsevolutie om tot zijn conclusie te komen.'

Over hoeveel het vastgoed in ons land teveel geprijsd staat, wilde Van Craeynest zich niet uitlaten. 'The Economist' heeft het over 56 procent, andere studies houden het op ongeveer 20 procent.

De evolutie is volgens de hoofdeconoom het gevolg van een jarenlange daling van de rentevoeten. 'Hierdoor steeg de beschikbare leencapaciteit en als mensen meer kunnen lenen, doen ze dat ook', aldus Van Craeynest.

Correctie kan pijnlijk zijn voor economie

Bart Van Craeynest verwacht zeker een correctie van de huizenprijzen. Die kan pijnlijk zijn voor de economie, maar dat hoeft volgens de econoom niet per se. 

België heeft in elk geval het voordeel dat de bouwsector niet zo explosief is gegroeid als bijvoorbeeld in Spanje, waardoor een vastgoedcrisis bij ons minder effect heeft op de volledige economie.

Ook de Belgische hypotheekmarkt is nog redelijk gezond, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Nederland waar men dus creatiever is omgesprongen met kredietverlening.

'Cruciaal wordt de evolutie van de rentevoeten. Als die plots zouden stijgen, kan dit een schok veroorzaken. Ook is het belangrijk dat de huizenprijzen niet blijven stijgen aan het tempo van de voorbije jaren. Hoe sterker die nog groeien, hoe pijnlijker', zegt Van Craeynest.

Het beste scenario volgens de hoofdeconoom zou een geleidelijke stabilisering van de prijzen zijn, terwijl de rest van de economie en de inflatie blijven groeien.